Heredar una vivienda en Cataluña conlleva no solo trámites administrativos, sino también el pago de determinados impuestos y otros gastos. El coste final puede variar de forma considerable según factores como el valor del inmueble, entre otros.
En este artículo explicamos qué pagos hay que afrontar al heredar una vivienda en Cataluña y, en el caso concreto de los impuestos, su cálculo y qué reducciones o bonificaciones se pueden aplicar.
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Contacta con nosotros¿Qué impuestos hay que pagar por heredar una vivienda en Cataluña?
Si se hereda una vivienda en Cataluña, los impuestos que hay que pagar son:
- El impuesto de sucesiones.
- La plusvalía municipal.
- El IRPF, en casos concretos.
Veamos cada uno en detalle.
¿Cómo funciona el impuesto de sucesiones en Cataluña?
El impuesto de sucesiones es el principal tributo a pagar cuando se hereda un inmueble. Aunque es un impuesto estatal, está cedido parcialmente a las comunidades autónomas, que aplican sus propias normas, reducciones y bonificaciones.
Este tributo se paga en Cataluña si la persona fallecida residió en esta región durante la mayor parte de los últimos 5 años de su vida y el beneficiario reside en España. Si el fallecido o el beneficiario no son residentes en España, el impuesto se liquida ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).
¿Cuándo se paga?
El plazo general para liquidar el impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses si se hace durante los primeros 5. En caso de prórroga, el impuesto devengará intereses de demora. También es posible pedir un aplazamiento o fraccionamiento del pago.
Por otro lado, si se impusieron condiciones suspensivas, términos, etc. a la herencia, el plazo se cuenta desde que estas desaparezcan.
¿Cuánto se paga?
El importe depende de varios factores:
- El valor neto de lo heredado, una vez restadas deudas y gastos.
- El parentesco con el fallecido, existiendo cuatro grupos distintos, con mayores reducciones para los herederos más próximos (hijos, cónyuge).
- La edad y situación personal del heredero, concretamente, si es mayor de 75 años o tiene una discapacidad.
- Si se trataba de la vivienda habitual del fallecido, ya que en este caso existen reducciones específicas.
Una vez calculada la base imponible y aplicadas las reducciones, se obtiene la base liquidable, sobre la que se aplica un tipo progresivo: desde el 7 % para herencias de hasta 50.000 euros, hasta el 32 % para herencias de hasta 800.000 euros (si la base liquidable supera los 800.000 euros, la cuota íntegra es la suma de 153.000 euros más el 32 % aplicado sobre el exceso de esos 800.000 euros).
A la cuota íntegra, que es el resultado del paso anterior, hay que aplicarle el coeficiente multiplicador que corresponda según el patrimonio preexistente del beneficiario y el grupo de parentesco al que pertenezca (el coeficiente multiplicador oscila entre el 1 y el 2 %).
Una vez aplicado, se obtiene la cuota tributaria, a la que se le podrán aplicar las bonificaciones y deducciones previstas en Cataluña. Como resultado de las bonificaciones y deducciones, se obtiene la cuota líquida a ingresar.
Las bonificaciones y deducciones que se pueden aplicar sobre la cuota tributaria son las siguientes:
- Bonificaciones para el cónyuge, descendientes y ascendientes.
- Deducción por doble imposición internacional, si el heredero ya ha tributado por un impuesto similar en otro país.
Hay que tener en cuenta que, en algunos casos, las bonificaciones son incompatibles con las reducciones de la base imponible (que se han visto al principio), y hay que elegir por cuál se opta.
¿Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga?
La plusvalía municipal (oficialmente, impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) se aplica si se hereda un inmueble urbano. Este impuesto lo recauda el ayuntamiento correspondiente y se basa en el incremento de valor del terreno desde que el fallecido lo adquirió.
El porcentaje varía según el municipio. Por ejemplo, en Barcelona, el tipo impositivo general es del 30 %.
¿Cómo funciona el IRPF en la herencia?
Por norma general, no hay que pagar IRPF por recibir una herencia, ya que ya se tributa por el impuesto de sucesiones. Sin embargo, sí se paga IRPF si más adelante el heredero obtiene rentas o plusvalías con el bien heredado.
¿Cómo afecta al IRPF usar la vivienda heredada?
En el uso de la vivienda heredada rigen las siguientes reglas:
- Si se destina a vivienda habitual, no se pagará nada en IRPF por ese uso.
- Si se trata de una segunda residencia, se deberá imputar renta inmobiliaria en la declaración de la renta, aunque no se utilice ni alquile.
- Si se alquila, habrá que tributar por los rendimientos del capital inmobiliario.
- Si se vende, se tendrá que declarar la ganancia patrimonial obtenida.
Además, es obligatorio presentar la declaración de la renta del fallecido correspondiente a su último año de vida. Si resulta a pagar, se descuenta de la herencia; si resulta a devolver, se añade como un activo más.
¿Qué otros gastos conlleva heredar una vivienda en Cataluña?
Además de los impuestos, heredar una vivienda suele implicar otros desembolsos que conviene prever. En primer lugar, la formalización notarial de la herencia genera aranceles por la escritura de aceptación y adjudicación, así como por copias autorizadas y testimonios necesarios para tramitar el expediente sucesorio (por ejemplo, si no hay testamento, la declaración de herederos ante notario conlleva también sus propios honorarios). A ello se suman los costes de obtención de documentación previa, como certificados de defunción, últimas voluntades y copia autorizada del testamento, que tienen tasas específicas.
Una vez otorgada la escritura, es aconsejable inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad para dotar de protección frente a terceros y facilitar actos posteriores relacionados con el inmueble (venta, hipoteca). Esta inscripción devenga arancel registral calculado conforme al valor del bien adjudicado, al que se puede añadir el coste de notas simples o certificaciones registrales que se pidan durante la tramitación.
También es habitual incurrir en gastos de gestoría si se delegan los trámites de liquidación de impuestos y presentación en Registro (en ese caso, la gestoría facturará honorarios libres). Pueden producirse también gastos de valoración o tasación cuando se requiera justificar el valor del inmueble a efectos fiscales o para futuras operaciones.
Si la vivienda está gravada con hipoteca, puede ser necesario asumir gastos vinculados a su continuidad o cancelación registral, como honorarios notariales y registrales por la escritura de cancelación y su inscripción, así como comisiones bancarias en caso de subrogación o novación del préstamo. Cuando existan cargas o anotaciones, su levantamiento puede comportar costes adicionales en función de la naturaleza de cada asiento.
Conviene contemplar, además, los gastos corrientes asociados al inmueble durante el periodo de tramitación y hasta la adjudicación efectiva, que se suelen afrontar con cargo a la herencia, como cuotas de comunidad, suministros, seguros e impuestos periódicos del ayuntamiento distintos de la plusvalía municipal (por ejemplo, el IBI del ejercicio, con prorrateo según la fecha de devengo y las reglas que apliquen en cada caso). Tras la adjudicación, será necesario formalizar el cambio de titularidad en Catastro, ayuntamiento y compañías suministradoras, lo que puede llevar aparejadas tasas o fianzas.
En herencias con elementos internacionales, los herederos no residentes pueden necesitar NIE y la documentación extranjera puede requerir traducción jurada y apostilla, lo que añade costes. Finalmente, si se desea vender o alquilar la vivienda tras heredarla, habrá que prever gastos técnicos y administrativos propios de esas operaciones en Cataluña, como la obtención o actualización de la cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética, que no son exigibles para heredar pero sí para transmitir o arrendar el inmueble.
Entonces, ¿cuánto se paga realmente por heredar una vivienda en Cataluña?
No hay una cifra única, ya que, como se ha visto, todo depende del valor del inmueble y del parentesco, entre otros aspectos.
Ante la duda, es recomendable realizar una estimación con ayuda de un abogado especializado en herencias, para calcular con precisión los costes y beneficiarse de todas las reducciones y bonificaciones posibles.
Heredar una vivienda en Cataluña implica impuestos, pero también muchas oportunidades de optimización fiscal si se actúa con información y planificación.