Donar una vivienda es un acto gratuito por el que una persona (el donante) transmite la propiedad de un inmueble a otra (el donatario). En Cataluña, como en el resto de España, este tipo de operación tiene requisitos formales, efectos legales y obligaciones fiscales que conviene conocer antes de iniciar el proceso.
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Contacta con nosotros¿Qué pasos hay que seguir para donar una vivienda en Cataluña?
A la hora de donar una vivienda, los pasos habituales son los siguientes:
Formalizar la donación en escritura pública
La donación de una vivienda debe otorgarse ante notario en escritura pública (artículo 531-12 del libro quinto del Código Civil de Cataluña). Es imprescindible identificar correctamente al donante y al donatario, describir el inmueble (dirección, datos registrales y referencia catastral, entre otros) y dejar claro que la transmisión es gratuita.
Además, en las donaciones de inmuebles es necesaria la aceptación del donatario igualmente en escritura pública. Si la aceptación no se realiza en la misma escritura de donación y se otorga en otra posterior, debe hacerse también en escritura pública y notificarse de forma auténtica al donante.
En algunos casos se puede reservar el usufructo vitalicio a favor del donante (por ejemplo, para seguir viviendo en la vivienda), lo que afecta al valor sobre el que se calculan determinadas consecuencias fiscales.
Es importante tener en cuenta que, si la vivienda tiene la condición de vivienda familiar, el cónyuge titular no puede hacer actos de disposición (como la donación) sin el consentimiento del otro cónyuge, con independencia del régimen económico matrimonial aplicable (artículo 231-9 del libro segundo del Código civil de Cataluña).
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez otorgada la escritura pública (con la aceptación), la donación puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, concretamente en el correspondiente al lugar donde radique el inmueble.
La inscripción no es un requisito de validez de la donación, es decir, no es legalmente obligatoria, pero sí es más que recomendable, porque permite que el donatario figure como titular registral y facilita la oponibilidad frente a terceros.
Autoliquidación de impuestos
La donación conlleva la obligación de presentar y pagar una serie de impuestos que se van a explicar en el apartado siguiente.
¿Qué obligaciones fiscales surgen para el donatario?
En el plano fiscal, la donación produce la obligación de pagar los siguientes impuestos:
Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)
En Cataluña, la transmisión gratuita de una vivienda está sujeta al impuesto de donaciones, que grava la adquisición de bienes y derechos por donación.
El obligado tributario en este impuesto es el donatario cuando sea persona física, es decir, es quien recibe la vivienda quien lo paga.
En el caso de inmuebles, la base imponible se determina, con carácter general, por el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro a la fecha de devengo o por el valor declarado si es superior. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se toma la mayor magnitud entre el valor declarado y el valor de mercado.
La cuota se calcula sobre el valor del inmueble, teniendo en cuenta las reducciones y bonificaciones aplicables en función del parentesco y otras circunstancias previstas por la normativa autonómica.
Los tipos impositivos pueden variar según el valor de la vivienda y la relación familiar (por ejemplo, en donaciones de padres a hijos suelen existir condiciones más favorables que en donaciones entre no familiares).
Plusvalía municipal
La donación de una vivienda urbana puede generar el pago del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la llamada plusvalía municipal), que grava el incremento de valor del terreno puesto de manifiesto desde la anterior transmisión.
Con carácter general, en transmisiones inter vivos a título gratuito (como la donación) el sujeto pasivo es el donatario y la declaración (o, si procede, la autoliquidación) se presenta en el plazo de 30 días hábiles desde el devengo, en los términos que establezca la ordenanza municipal.
Más información en nuestros posts:
- Plusvalía municipal en caso de herencia o donación en Girona
- Guía sobre la plusvalía municipal en Figueres
Aunque el donatario paga el ISD y, en su caso, la plusvalía municipal, el donante puede tener que declarar una ganancia patrimonial en el IRPF si la vivienda ha aumentado de valor desde que la adquirió hasta la fecha de la donación.
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Contacta con nosotros¿Cuáles son los principales efectos legales?
A nivel legal, las principales implicaciones de la donación de la vivienda son las siguientes:
Transmisión del dominio
La donación produce el cambio de titularidad a favor del donatario desde el otorgamiento de la escritura pública con aceptación (la inscripción registral, en su caso, cumple una función de publicidad y protección, pero no constituye por sí misma la transmisión).
Posibles efectos sucesorios
La donación puede proyectar efectos en una futura herencia, por su posible cómputo a efectos de legítima (cuya cuantía es la cuarta parte de la base) y, en su caso, por la eventual acción de reducción por inoficiosidad si la donación perjudica derechos legitimarios.
Posibles condiciones o reservas
El donante puede reservar derechos como el usufructo, lo que le permite, por ejemplo, seguir usando la vivienda. Este tipo de cláusulas tienen efectos jurídicos y fiscales específicos.
Revocación
La donación puede ser revocada en ciertos supuestos previstos por la normativa civil aplicable (por ejemplo, por ingratitud del donatario o por incumplimiento de cargas o condiciones pactadas), con los requisitos y límites establecidos.
¿Qué ventajas e inconvenientes tiene donar una vivienda?
Con respecto a las ventajas, cabe destacar que:
- Permite transmitir patrimonio en vida y ver directamente a la persona beneficiaria.
- Permite aplicar reducciones fiscales en Cataluña cuando el donatario sea un familiar directo y se cumplan los requisitos exigidos.
Por otro lado, como inconvenientes reseñables, se puede citar que:
- La donación puede resultar más gravosa que una herencia en algunos casos, debido a la combinación del ISD, la plusvalía municipal y la posible ganancia patrimonial en el IRPF del donante.
- Una vez realizada, la reversión no es sencilla si no concurren causas legales tasadas o si no se pactaron expresamente determinadas condiciones.