La comunidad ordinaria indivisa, nombre específico que da la normativa civil catalana al proindiviso o comunidad de bienes, es una situación jurídica que se da con cierta frecuencia. Se trata de cuando un bien o derecho pertenece a varias personas al mismo tiempo, sin partes separadas, y teniendo cada uno de los cotitulares una cuota.
El caso más típico es el de los hermanos que heredan en conjunto la vivienda de sus padres. Pero pueden darse otros supuestos, como por ejemplo, el de los cónyuges que compran una casa por mitad, o el de dos o más personas que adquieren un inmueble con la finalidad de alquilarlo, venderlo en el futuro cuando se revalorice y repartirse las ganancias.
Pues bien, cuando la comunidad ordinaria indivisa se produce en Cataluña, hay que estar a lo dispuesto en la legislación civil catalana, y es de esta regulación de lo que vamos a hablar en este artículo.
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Contacta con nosotros¿Cuándo se aplica el Código Civil de Cataluña a una comunidad ordinaria indivisa?
La respuesta a esta pregunta la encontramos en el artículo 10.1 del Código Civil español, que establece que “La posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen”.
Así pues, cuando el objeto de la comunidad se encuentre en Cataluña, habrá que estar a lo previsto en la legislación foral de esta región, contenida en el Código Civil de Cataluña.
¿Qué supone la existencia de una comunidad ordinaria indivisa?
Para responder a esta pregunta, hay que partir del concepto de comunidad. Conforme al artículo 551-1 del libro quinto del Código Civil de Cataluña, hay comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.
Dicho artículo establece también que la comunidad no se presume nunca, a no ser que así lo disponga expresamente una disposición legal.
Pues bien, también conforme al precepto anterior, cuando existe una comunidad, se presume la comunidad ordinaria indivisa salvo que se pruebe algo distinto. Esto quiere decir que salvo prueba en contrario, se considera que la comunidad de bienes no está dividida en partes. Por tanto, la comunidad ordinaria indivisa es una presunción iuris tantum cuando hay una comunidad.
El artículo añade que los gastos comunes pueden ser reclamados mediante el proceso monitorio, conforme a la legislación procesal.
Por su parte, el artículo 552-1 establece que la comunidad ordinaria indivisa supone que existan tantos derechos como titulares, y que el derecho de cada uno de ellos está limitado por los de los demás.
También dispone el citado artículo que cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad, y que los derechos en la comunidad, y las cuotas por tanto, se presumen iguales salvo que se pruebe otra cosa.
¿Dónde se regula la comunidad ordinaria indivisa en Cataluña?
El artículo 551-2 del libro quinto del Código Civil de Cataluña, en su apartado 1, establece que la comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad, y de forma supletoria, por las disposiciones del capítulo II del título V de la misma ley.
Por tanto, los cotitulares o comuneros podrán acordar lo que deseen respecto a la comunidad, y en caso de que no dispongan nada o no haya acuerdo, se aplicarán las previsiones legales.
En este artículo vamos a explicar lo que dispone el citado capítulo II del título V respecto a la comunidad ordinaria indivisa en Cataluña, y que por consiguiente, será de aplicación cuando los cotitulares no hayan acordado algo distinto.
¿Cómo se puede constituir una comunidad ordinaria indivisa en Cataluña?
Conforme a la legislación catalana, existen cuatro formas de constituirse una comunidad ordinaria indivisa:
- Por negocio jurídico, que a su vez puede ser por adquisición en conjunto de dos o más personas de la propiedad o el derecho real objeto de la comunidad, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.
- Por usucapión, es decir, por adquisición de la propiedad del bien siempre que se cumplan los requisitos y transcurra el plazo establecido legalmente, y en este caso, por parte de al menos dos personas.
- Por disposiciones por causa de muerte. Este es un caso muy típico, ya que la comunidad ordinaria indivisa tiene origen a menudo en que el testador ha dejado un bien a varias personas en conjunto, normalmente sus hijos.
- Por ley. Por ejemplo, ocurre cuando varios hermanos heredan un mismo bien de sus padres pero no por disposición mortis causa, sino por aplicación de las reglas de la sucesión intestada.
¿Cuáles son los derechos de los cotitulares?
A los cotitulares les asisten los siguientes derechos:
Derecho de disposición
Cada uno de los cotitulares puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, así como enajenarlo y gravarlo. Así por ejemplo, cada comunero puede vender su parte en el proindiviso, si bien en estos casos entra en juego el derecho de tanteo y retracto, como veremos a continuación.
Además, cada cotitular tiene derecho a disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división. Esta situación supone que mientras dura la indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad, por lo que no puede exigir la división.
Derecho de tanteo y retracto
Los cotitulares tienen derecho de tanteo, lo que quiere decir que si alguno de ellos pretende enajenar su derecho a título oneroso a favor de terceros que no forman parte de la comunidad, los demás cotitulares tienen derecho preferente a adquirirlo por el mismo precio o valor y en las mismas condiciones que se hubieran pactado con ese tercero.
No obstante, en el título de constitución de la comunidad se puede pactar algo distinto, por lo que existe la posibilidad de establecer que no opere este derecho de tanteo.
Salvo en esos casos en que quede sin efecto el derecho de tanteo, aquellos cotitulares que pretendan transmitir su derecho tendrán que notificar a los demás, de forma fehaciente (por ejemplo, por burofax), su decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión.
Por su parte, el resto de cotitulares tienen un plazo de un mes para ejercer el derecho de tanteo, a contar desde el momento en que se haga la notificación.
En caso de que no se produzca esa notificación, o cuando la transmisión se haga por un precio o en circunstancias distintas a las que consten en aquella, el derecho de tanteo conllevará el de retracto, que se podrá ejercer en un plazo de 3 meses desde el momento en que el resto de cotitulares tengan conocimiento de la enajenación y sus circunstancias, o bien desde la fecha en que se inscriba la transmisión en el registro correspondiente.
El derecho de retracto supone que los demás comuneros tendrán derecho a adquirir el bien objeto de la compraventa, a pesar de haber sido transmitido ya a un tercero.
Cuando haya más de un cotitular que pretenda ejercer el derecho de tanteo o de retracto, les corresponderá de forma proporcional a sus derechos respectivos en la comunidad.
Los cotitulares pueden renunciar a ambos derechos, el de tanteo y el de retracto, y también pueden ser excluidos mediante el título de constitución. Ahora bien, cuando el objeto de la comunidad sea la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, tanto la exclusión como la renuncia anticipada tendrán que realizarse necesariamente en escritura pública.
Derecho de uso y disfrute
Cada uno de los cotitulares puede hacer uso del objeto de la comunidad conforme a su finalidad social y económica, siempre de manera que no causen perjuicio alguno a los intereses de la comunidad ni del resto de cotitulares, a los que no podrá impedir hacer uso del mismo.
Los frutos y rendimientos generados corresponderán a los cotitulares de forma proporcional a su cuota (por ejemplo, la renta obtenida por un piso en alquiler). En caso de que los haya percibido únicamente uno de los cotitulares, este tendrá que dar cuenta al resto conforme a las normas de administración de bienes ajenos.
Derecho a pedir la división
Cualquiera de los cotitulares podrá exigir la división del objeto de la comunidad, en cualquier momento y sin tener que manifestar las razones por las que lo hace.
No obstante, los cotitulares podrán pactar la indivisión por un plazo máximo de 10 años, y siempre que lo hagan de forma unánime.
Por otro lado, cuando alguno de los cotitulares sea menor de edad o incapaz y la división pueda causarle algún perjuicio, la autoridad judicial podrá establecer, razonadamente, la indivisión por un plazo máximo de 5 años.
Además, no se podrá solicitar la división si el objeto de la comunidad es una nave o un local destinado a plazas de aparcamiento o a trasteros de forma que cada cotitular tenga el uso de una o más plazas, a no ser que se acuerde de forma previa la modificación de su uso y que esto resulte posible.
¿Qué deberes tienen los cotitulares?
Los comuneros tienen una serie de obligaciones que vamos a ver a continuación:
Pedir permiso para modificar el objeto de la comunidad
Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para hacerle mejoras o hacerlo más rentable, sin obtener el consentimiento del resto.
Por ejemplo, un local comercial no se podrá convertir en vivienda, o en un chalet no se podrá hacer una piscina, sin que así lo hayan permitido previamente los demás cotitulares.
No obstante, si alguno de los cotitulares hace obras que supongan una mejora en el objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa en el plazo de un año desde su ejecución, podrá exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclame de manera fehaciente.
Administrar la comunidad
Todos los cotitulares tienen la obligación de administrar la comunidad.
Los actos de administración ordinaria serán acordados por la mayoría de los cotitulares, en función del valor de su cuota, y obligarán a la minoría disidente.
Para los actos de administración extraordinaria se exige acuerdo de la mayoría de 3 cuartas partes de las cuotas. En caso de que los imponga la ley, podrá emprenderlos cualquiera de los cotitulares, incluso si los demás se oponen, y tendrá derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclame.
Por otra parte, aquellos cotitulares disidentes que entiendan que el acuerdo de la mayoría les perjudica podrán reclamar judicialmente, y el juez resolverá e incluso podrá nombrar a un administrador.
La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones resultantes de su administración es mancomunada, en proporción a sus cuotas respectivas.
Para los actos de disposición, se exige acuerdo unánime de los cotitulares.
Participar en los gastos de la comunidad
Los cotitulares tienen que contribuir, cada uno de ellos en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, y también a los gastos de reforma y mejora cuando se hayan acordado por la mayoría.
Aquellos cotitulares que hayan avanzado gastos podrán exigir al resto el reembolso de la parte que les corresponda más los intereses legales que se hayan devengado desde el momento en que los reclamen de forma fehaciente.
¿Cómo se disuelve la comunidad ordinaria indivisa?
La comunidad ordinaria indivisa en Cataluña queda disuelta cuando:
- Se divide la cosa o patrimonio común.
- Se reúnen en una sola persona todos los derechos.
- Se destruye la cosa común o se pierde el derecho.
- La comunidad se convierte en una comunidad especial.
- Existe acuerdo unánime o renuncia de la totalidad de los cotitulares.
- Vence el plazo o se cumple la condición resolutoria que se haya pactado.
Reglas de la división de la comunidad ordinaria indivisa
Como se ha visto anteriormente, todos los cotitulares están facultados para pedir la división de la comunidad de bienes, en los términos expuestos.
Pues bien, cualquiera de los cotitulares podrá solicitar judicialmente la división, cuando no haya acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a arbitraje.
En caso de que se trate de un bien que pueda adoptar el régimen de propiedad horizontal, se podrá establecer dicho régimen. De hacerse así, se adjudicarán los elementos privativos en proporción a los derechos en la comunidad, y se compensarán en metálico los excesos, que no se considerarán excesos de adjudicación, distribuyendo de forma proporcional las obras y gastos necesarios.
También se podrá realizar la división adjudicando a uno o varios cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.
Si alguno de los cotitulares tiene, al menos, 4 quintas partes de las cuotas (es decir, el 80 %), podrá exigir que se le adjudique el bien objeto de la comunidad en su totalidad. A cambio, tendrá que pagar el valor pericial de la participación del resto de cotitulares, en metálico.
En caso de que el objeto de la comunidad sea indivisible, o desmerezca de forma importante si se divide, o si se trata de una colección que forme parte del patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudicará al cotitular interesado en el mismo. Si hay más de uno, será adjudicado al que cuente con la mayor participación, y si sus intereses y participaciones son iguales, decidirá la suerte.
El cotitular adjudicatario tendrá que pagar al resto el valor pericial de su participación, que no se considerará precio ni exceso de adjudicación. Si no hay ningún cotitular interesado, se venderá y se repartirá el precio.
En las comunidades ordinarias entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, se podrá dividir la comunidad considerando como una sola división todos o partes de los bienes sometidos a este régimen, conforme al artículo 232-12 del libro segundo del Código Civil de Cataluña.
Lo anterior también será de aplicación cuando se trate de la separación de hecho y de ruptura de una pareja estable.
¿Qué consecuencias legales tiene la división de la comunidad?
Cuando se produce la división de la comunidad, cada adjudicatario pasa a tener la propiedad en exclusiva del bien o derecho adjudicado
No obstante, los terceros no podrán verse perjudicados por la división, y conservarán íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los resultantes de la división.
Quienes sean titulares de créditos contra alguno de los cotitulares podrán concurrir a la división, y en caso de que se haga en fraude de sus derechos, tendrán la posibilidad de impugnarla, si bien no podrán impedirla.
Por otro lado, los cotitulares estarán obligados de forma recíproca y proporcionalmente a sus derechos a garantizar la conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.
¿Qué ocurre si alguno de los cotitulares renuncia a su derecho?
Si alguno de los cotitulares renuncia a su derecho en la comunidad, acrecen los demás cotitulares proporcionalmente a sus derechos. No es necesario que estos lo acepten de forma expresa, pero sí pueden renunciar a ello.
El hecho de que un cotitular renuncie no le exime de cumplir las obligaciones anteriores que tenga pendientes a causa de la comunidad (por ejemplo, el pago de impuestos o tributos, o de las mejoras que haya hecho otro comunero más de un año antes al que no se haya opuesto el resto).
¿Cómo se tiene que hacer la renuncia?
La ley solo especifica cómo tiene que realizarse la renuncia cuando el objeto de la comunidad es la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble (si bien este es el caso más frecuente) o sobre participaciones en sociedades mercantiles, en cuyo caso, la renuncia tiene que constar en escritura pública.