Regulació de la comunitat ordinària indivisa o proindivís a Catalunya

Comunidad ordinaria indivisa o proindiviso en Cataluña

La comunitat ordinària indivisa, nom específic que la normativa civil catalana atorga al proindivís o comunitat de béns, és una situació jurídica que es dona amb una certa freqüència. Es tracta de quan un bé o dret pertany a diverses persones al mateix temps, sense parts separades, i cadascun dels cotitulars en té una quota.

El cas més típic és el dels germans que hereten conjuntament l’habitatge dels seus pares. Però poden donar-se altres supòsits, com ara el dels cònjuges que compren una casa a mitges, o el de dues o més persones que adquireixen un immoble amb la finalitat de llogar-lo, vendre’l en el futur quan s’hagi revaloritzat i repartir-se’n les guanys.

Doncs bé, quan la comunitat ordinària indivisa es produeix a Catalunya, cal atenir-se al que disposa la legislació civil catalana, i és d’aquesta regulació de la què parlarem en aquest article.

Podem ajudar-te

Som advocats especialistes en dret immobiliari a Girona. Si necessites un despatx amb àmplia experiència en la matèria, contacta amb nosaltres i informa't sense compromís.

Contacta amb nosaltres

Quan s’aplica el Codi civil de Catalunya a una comunitat ordinària indivisa?

La resposta a aquesta pregunta la trobem a l’article 10.1 del Codi civil espanyol, que estableix que “La possessió, la propietat i els altres drets sobre béns immobles, i també la seva publicitat, es regeixen per la llei del lloc on estiguin”.

Així doncs, quan l’objecte de la comunitat es trobi a Catalunya, caldrà atenir-se al que preveu la legislació foral d’aquesta regió, continguda en el Codi civil de Catalunya.

Què suposa l’existència d’una comunitat ordinària indivisa?

Per respondre aquesta pregunta, cal partir del concepte de comunitat. D’acord amb l’article 551-1 del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, hi ha comunitat quan dues o més persones comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d’un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni.

Aquest article estableix també que la comunitat no es presumeix mai, tret que així ho disposi expressament una disposició legal.

Doncs bé, també de conformitat amb el precepte anterior, quan existeix una comunitat, es presumeix la comunitat ordinària indivisa llevat que es provi una altra cosa. Això vol dir que, tret de provi el contrari, es considera que la comunitat de béns no està dividida en parts. Per tant, la comunitat ordinària indivisa és una presumpció “iuris tantum” quan hi ha una comunitat.

L’article afegeix que les despeses comunes poden ser reclamades mitjançant el procés monitori, d’acord amb la legislació processal.

Per la seva banda, l’article 552-1 estableix que la comunitat ordinària indivisa suposa que existeixin tants drets com titulars, i que el dret de cadascun d’ells està limitat pels dels altres.

També disposa l’article esmentat que cadascun dels drets determina la quota de participació en l’ús, gaudi, rendiments, despeses i responsabilitats de la comunitat, i que els drets en la comunitat, i per tant les quotes, es presumeixen iguals tret que es provi una altra cosa.

On es regula la comunitat ordinària indivisa a Catalunya?

L’article 551-2 del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, al seu apartat 1, estableix que la comunitat ordinària indivisa es regeix per les normes de l’autonomia de la voluntat i, de manera supletòria, per les disposicions del capítol II del títol V de la mateixa llei.

Per tant, els cotitulars o comuners poden acordar el que vulguin pel que fa a la comunitat i, en cas que no disposin res o no hi hagi acord, s’aplicaran les previsions legals.

Amb aquest article explicarem el que disposa el capítol II del títol V respecte a la comunitat ordinària indivisa a Catalunya i que, per consegüent, serà d’aplicació quan els cotitulars no hagin acordat res de diferent.

Com es pot constituir una comunitat ordinària indivisa a Catalunya?

De conformitat amb la legislació catalana, hi ha quatre formes de constitució d’una comunitat ordinària indivisa:

  • Per negoci jurídic, que alhora pot ser per adquisició en conjunt de dues o més persones de la propietat o del dret real objecte de la comunitat, o per enajenació d’una part indivisa amb reserva d’una altra part.
  • Per usucapió, és a dir, per adquisició de la propietat del bé sempre que se’n compleixin els requisits i transcorri el termini establert legalment, i en aquest cas, per part d’almenys de dues persones.
  • Per disposicions per causa de mort. Aquest és un cas molt típic, ja que la comunitat ordinària indivisa té origen sovint en què el testador ha deixat un bé a diverses persones conjuntament, normalment els seus fills.
  • Per llei. Per exemple, passa quan diversos germans hereten un mateix bé dels seus pares però no per disposició “mortis causa”, sinó per aplicació de les normes de la successió intestada.

Quins són els drets dels cotitulars?

Als cotitulars els assisteixen els drets següents:

Dret de disposició

Cadascun dels cotitulars pot disposar lliurement del seu dret en la comunitat, tant enajenantlo com gravar-lo. Així, per exemple, cada comuner pot vendre la seva part en el proindivís, si bé en aquests casos entra en joc el dret de tanteig i retracte, com veurem a continuació.

A més a més, cada cotitular té dret a disposar de l’objecte indeterminat que li correspondrà en el moment futur de la divisió. Aquesta situació suposa que, mentre duri la indivisió, l’adquirent no s’incorporà a la comunitat, de manera que no pot exigir-ne la divisió.

Dret de tanteig i retracte

Els cotitulars tenen dret de tanteig, la qual cosa vol dir que si algun d’ells pretén enajenar el seu dret a títol onerós a favor de tercers que no formen part de la comunitat, els altres cotitulars tenen un dret preferent per adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les mateixes condicions que s’haguessin pactat amb aquest tercer adquirent.

Tot i així, al títol de constitució de la comunitat es pot pactar una cosa diferent, de manera que hi ha la possibilitat d’establir que no operi aquest dret de tanteig.

Llevat d’aquests casos on queda sense efecte el dret de tanteig, aquells cotitulars que pretenguin transmetre el seu dret hauran de notificar a la resta, de manera fefaent (per exemple, per burofax), la seva decisió d’enajenar i les circumstàncies de la transmissió.

Per la seva part, la resta de cotitulars tenen un termini d’un mes per exercir el dret de tanteig, a comptar des del moment en què es faci la notificació.

En cas que no es produeixi aquesta notificació, o quan la transmissió es faci per un preu o en circumstàncies diferents de les que hi consten, el dret de tanteig comportarà el de retracte, que es podrà exercir en un termini de 3 mesos des del moment en què la resta de cotitulars tinguin coneixement de l’enajenació i de les seves circumstàncies, o bé des de la data en què s’inscrigui la transmissió en el registre corresponent.

El dret de retracte suposa que els altres comuners tindran dret a adquirir el bé objecte de la compravenda, tot i que ja s’hagi transmès a un tercer.

Quan hi hagi més d’un cotitular que pretengui exercir el dret de tanteig o de retracte, els correspondrà de manera proporcional als seus drets respectius en la comunitat.

Els cotitulars poden renunciar a tots dos drets, el de tanteig i el de retracte, i també poden quedar exclosos mitjançant el títol de constitució. Ara bé, quan l’objecte de la comunitat sigui la propietat o un altre dret real sobre béns immobles, tant l’exclusió com la renúncia anticipada s’hauran de fer necessàriament en escriptura pública.

Dret d’ús i gaudi

Cadascun dels cotitulars pot fer ús de l’objecte de la comunitat de conformitat amb la seva finalitat social i econòmica, sempre que no causi cap perjudici als interessos de la comunitat ni de la resta de cotitulars, als quals no podrà impedir fer-ne ús.

Els fruits i rendiments generats correspondran als cotitulars de manera proporcional a la seva quota (per exemple, la renda obtinguda per un pis de lloguer). En cas que només un dels cotitulars hagi percebut aquests fruits, aquest haurà de rendir comptes a la resta d’acord amb les normes d’administració de béns aliens.

Dret a demanar la divisió

Qualsevol dels cotitulars podrà exigir la divisió de l’objecte de la comunitat, en qualsevol moment i sense haver de manifestar-ne els motius.

No obstant això, els cotitulars podran pactar la indivisió per un termini màxim de 10 anys, i sempre que ho facin de manera unànime.

D’altra banda, quan algun dels cotitulars sigui menor d’edat o incapaç i la divisió li pugui causar algun perjudici, l’autoritat judicial podrà establir, de manera motivada, la indivisió per un termini màxim de 5 anys.

A més a més, no es podrà sol·licitar la divisió si l’objecte de la comunitat és una nau o un local destinat a places d’aparcament o a trasters de manera que cada cotitular en tingui l’ús d’una o més places, tret que s’acordi prèviament la modificació del seu ús i que això en resulti possible.

Quins deures tenen els cotitulars?

Els comuners tenen una sèrie d’obligacions que veurem a continuació:

Demanar permís per modificar l’objecte de la comunitat

Cap cotitular no pot modificar l’objecte de la comunitat, ni tan sols per fer-hi millores o fer-lo més rendible, sense obtenir el consentiment de la resta.

Per exemple, no es podrà convertir un local comercial en habitatge, o en un xalet no s’hi podrà fer una piscina, si no ho han permès prèviament els altres cotitulars.

No obstant això, si algun dels cotitulars fa obres que suposin una millora en l’objecte sense que la resta manifestin oposició expressa en el termini d’un any des de la seva execució, podrà exigir el restabliment amb els interessos legals meritats des del moment en què els reclami de manera fefaent.

Administrar la comunitat

Tots els cotitulars tenen l’obligació d’administrar la comunitat.

Els actes d’administració ordinària seran acordats per la majoria dels cotitulars, en funció del valor de la seva quota, i obligaran la minoria dissident.

Per als actes d’administració extraordinària s’exigeix l’acord de la majoria de tres quartes parts de les quotes. En cas que ho imposi la llei, els podrà emprendre qualsevol dels cotitulars, fins i tot si els altres s’hi oposen, i tindrà dret a restabliment i als interessos legals meritats des del moment en què els reclami.

D’altra banda, aquells cotitulars dissidents que considerin que l’acord de la majoria els perjudica podran reclamar judicialment, i el jutge resoldrà i fins i tot podrà nomenar un administrador.

La responsabilitat dels cotitulars per les obligacions derivades de la seva administració és mancomunada, en proporció a les seves respectives quotes.

Per als actes de disposició, s’exigeix acord unànime dels cotitulars.

Participar en les despeses de la comunitat

Els cotitulars han de contribuir, cadascun d’ells en proporció a la seva quota, a les despeses necessàries per a la conservació, ús i rendiment de l’objecte de la comunitat, i també a les despeses de reforma i millora quan hagin estat acordades per la majoria.

Aquells cotitulars que hagin avançat despeses podran exigir a la resta el reemborsament de la part que els correspongui més els interessos legals que s’hagin meritat des del moment en què les reclamin de manera fefaent.

Com es dissol la comunitat ordinària indivisa?

La comunitat ordinària indivisa a Catalunya queda dissolta quan:

  • Es divideix la cosa o patrimoni comú.
  • S’uneixen en una sola persona tots els drets.
  • Es destrueix la cosa comuna o es perd el dret.
  • La comunitat es converteix en una comunitat especial.
  • Hi ha acord unànime o renúncia de la totalitat dels cotitulars.
  • Venci el termini o es compleixi la condició resolutòria que s’hagi pactat.

Regles de la divisió de la comunitat ordinària indivisa

Com s’ha vist anteriorment, tots els cotitulars estan facultats per demanar la divisió de la comunitat de béns, en els termes exposats.

Doncs bé, qualsevol dels cotitulars podrà sol·licitar-ne judicialment la divisió, quan no hi hagi acord per dividir la comunitat o per sotmetre la divisió a arbitratge.

En cas que es tracti d’un bé que pugui adoptar el règim de propietat horitzontal, es podrà establir aquest règim. Si es fa així, s’adjudicaran els elements privatius en proporció als drets en la comunitat, i es compensaran en metàl·lic els excessos, que no es consideraran excessos d’adjudicació, distribuint de manera proporcional les obres i despeses necessàries.

També es podrà fer la divisió adjudicant a un o diversos cotitulars el dret real d’usdefruit sobre el bé objecte de la comunitat i adjudicant a un altre o a altres cotitulars la nua propietat.

Si algun dels cotitulars té, almenys, quatre cinquenes parts de les quotes (és a dir, el 80 %), podrà exigir que se li adjudiqui el bé objecte de la comunitat en la seva totalitat. A canvi, haurà de pagar el valor pericial de la participació de la resta de cotitulars, en metàl·lic.

En cas que l’objecte de la comunitat sigui indivisible o desmereixi de manera important si es divideix, o si es tracta d’una col·lecció que formi part del patrimoni artístic, bibliogràfic o documental, s’adjudicarà al cotitular interessat en aquest. Si n’hi ha més d’un, s’adjudicarà a qui tingui la participació més gran, i si els seus interessos i participacions són iguals, decidirà la sort.

El cotitular adjudicatari haurà de pagar a la resta el valor pericial de la seva participació, que no es considerarà preu ni excés d’adjudicació. Si no hi ha cap cotitular interessat, es vendrà i se’n repartirà el preu.

En les comunitats ordinàries entre els cònjuges, en els procediments de separació, divorci o nul·litat matrimonial, es podrà dividir la comunitat considerant com una sola divisió tots o part dels béns sotmesos a aquest règim, de conformitat amb l’article 232-12 del llibre segon del Codi civil de Catalunya.

Lo anterior també s’aplicarà quan es tracti de la separació de fet i de la ruptura d’una parella estable.

Quines conseqüències legals té la divisió de la comunitat?

Quan es produeix la divisió de la comunitat, cada adjudicatari passa a tenir la propietat en exclusiva del bé o dret adjudicat.

No obstant això, els tercers no es podran veure perjudicats per la divisió, i conservaran íntegrament els seus drets sobre l’objecte de la comunitat o els resultants de la divisió.

Els que siguin titulars de crèdits contra algun dels cotitulars podrán concórrer a la divisió i, en cas que es faci en frau dels seus drets, tindran la possibilitat d’impugnar-la, si bé no la podrán impedir.

D’altra banda, els cotitulars estaran obligats de manera recíproca i proporcionalment als seus drets a garantir la conformitat per defectes jurídics i materials dels béns adjudicats.

Què passa si algun dels cotitulars renuncia al seu dret?

Si algun dels cotitulars renuncia al seu dret en la comunitat, acreix a la resta de cotitulars de manera proporcional als seus drets. No cal que aquests ho acceptin de manera expressa, però sí que poden renunciar-hi.

El fet que un cotitular renunciï no l’eximeix de complir les obligacions anteriors que tingui pendents a causa de la comunitat (per exemple, el pagament d’impostos o tributs, o de les millores que hagi fet un altre comuner més d’un any abans i a les quals no s’hi hagin oposat els altres).

Com s’ha de fer la renúncia?

La llei només especifica com s’ha de fer la renúncia quan l’objecte de la comunitat és la propietat o un dret real sobre un bé immoble (si bé aquest és el cas més freqüent) o sobre participacions en societats mercantils, i en aquest cas, la renúncia ha de constar en escriptura pública.

Demanar cita
Pots trucar-nos al 872 29 07 36 o emplenar el formulari de contacte i ens posarem en contacte amb tu.
Per què hauries d’escollir-nos?
Àmplia experiència
Especialistes en herències
Resposta ràpida
Atenció personalitzada
On trobar-nos?

Oficina a Girona

Carrer Cor de Maria nº 10, 10º 1ª 17002 Girona, Cataluña 872 29 07 36 hola@fabrega.legal
fabrega.legal/girona

Oficina a Figueres

Carrer Sant Llàtzer 22, 1-2 Esc-B 17600 Figueres, Girona 872 29 07 36 hola@fabrega.legal
fabrega.legal/figueres