Es produeix una comunitat ordinària indivisa, un indivís o una comunitat de béns quan diverses persones són cotitulars d’un mateix bé o dret, sense parts separades, i cadascuna d’elles té una quota sobre l’objecte de la comunitat.
Doncs bé, tot i que aquesta és una realitat jurídica habitual, molt freqüent sobretot en l’àmbit de les herències (ja que és força comú que diverses persones heredïn un mateix bé), ningú no pot ser obligat a mantenirse en una comunitat, llevat que hi concorrin certs límits que veurem més endavant. De fet, el Codi civil de Catalunya preveu la divisió com una de les formes d’extinció de la comunitat.
Així doncs, en aquest article explicarem què cal tenir en compte pel que fa a la divisió de la comunitat ordinària indivisa a Catalunya.
Podem ajudar-te
Som advocats especialistes en dret immobiliari a Girona. Si necessites un despatx amb àmplia experiència en la matèria, contacta amb nosaltres i informa't sense compromís.
Contacta amb nosaltresOn es regula la divisió de la comunitat ordinària indivisa a Catalunya?
La divisió de la comunitat ordinària es regula als articles 552-9 i següents del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.
Tanmateix, la seva regulació és competència de la normativa catalana perquè l’article 10.1 del Codi civil espanyol disposa el següent: “La possessió, la propietat i els altres drets sobre béns immobles, i també la seva publicitat, es regeixen per la llei del lloc on estiguin.”
Per tant, si es tracte de béns o drets que es troben a Catalunya, caldrà aplicar el que estableix el Codi civil català.
Qui pot demanar la divisió?
Qualsevol dels comuners o cotitulars pot sol·licitar la divisió de la comunitat proindivís, sense necessitat de justificar quina motivació el porta a fer-ho.
Existeix algun límit a l’hora de sol·licitar la divisió?
Sí, hi ha dos límits per demanar la divisió de la comunitat ordinària de béns:
Que jurídicament no sigui possible la divisió durant un determinat termini de temps. Això pot succeir en dos supòsits:
- Quan els mateixos cotitulars hagin pactat unànimement la indivisió, per un termini no superior a 10 anys.
- Quan el jutge estableix motivadament la indivisió, pel fet que algun dels cotitulars és menor d’edat o incapaç i podria veure’s perjudicat, per un termini no superior a 5 anys.
L’altre limit consisteix amb el fet que l’objecte de la comunitat sigui una nau o un local destinat a places d’aparcament o trasters, de manera que cada cotitular en tingui l’ús d’una o diverses. En aquest cas, no es podrà sol·licitar la divisió llevat que s’acordi expressament la modificació del seu ús i que aquesta sigui factible.
Com es decideix com s’ha de dividir la comunitat?
De l’article 552-11 del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya es desprèn que hi ha tres vies possibles:
- Que els propis cotitulars arribin a un acord sobre la divisió.
- Que la divisió se sotmeti a arbitratge.
- Que es promogui judicialment, solució que la llei estableix com a subsidiària de les dues anteriors. És a dir, només es pot recórrer a la via judicial quan els comuners no han pogut assolir un consens sobre com fer la divisió, ni tampoc hi ha acord entre ells perquè la decideixi un àrbitre.
Com es pot fer la divisió de la comunitat ordinària indivisa?
Si l’objecte de la comunitat es pot dividir físicament, es pot adjudicar a cada cotitular una part.
Per exemple, podria tractar-se d’una comunuitat que recaigui sobre un ramaderia o sobre una col·lecció de joies o d’art. En aquests casos, caldrà determinar el valor de cada element que forma part de la comunitat i repartir-los entre els comuners segons la seva quota.
La realitat, però, és que no és el més habitual que el bé objecte de la comunitat sigui fàcilment divisible, ja que, majoritàriament, es tracta d’immobles.
Per a aquests casos, el Codi civil de Catalunya ofereix una sèrie d’opcions a l’article 552-11, que expliquen tot seguit:
Si es tracta d’un bé que es pugui adaptar al règim de propietat horitzontal, es pot establir aquest règim, adjudicant els elements privatius als comuners segons la seva quota i compensant els excessos en metàl·lic (que no es consideraran excessos d’adjudicació). Així mateix, s’hauran de distribuir de manera proporcional les obres i despeses necessàries.
En aquests casos, cal que l’immoble pugui quedar dividit en entitats independents (normalment pisos) i que cadascuna es pugui destinar a habitatge.
Una altra possibilitat és fer la divisió adjudicant l’usdefruit del bé a un o diversos comuners i la nua propietat a la resta. És a dir, un o alguns cotitulars gaudiran de l’ús i del gaudi exclusius de l’objecte de la comunitat (sovint un habitatge), mentre que els altres en seran els propietaris, però sense aquest dret d’ús i sense gaudr-nei. Els nus propietaris poden alienar el bé, però el nou adquirent haurà de respectar el dret d’usdefruit existent.
També, s’estableix que el cotitular que ostenti com a mínim quatre cinquenes parts (80%) de les quotes pot exigir que se li adjudiqui la totalitat del bé, pagant en metàl·lic el valor pericial de la participació dels altres cotitulars.
També es preveu que, si l’objecte de la comunitat és indivisible o desmereix notablement amb la seva divisió, o bé si es tracta d’una col·lecció integrada en el patrimoni artístic, bibliogràfic o documental, aquest s’adjudiqui al cotitular que hi estigui interessat.
Si n’hi ha més d’un interessat, s’adjudicarà al qui tingui la participació més gran. En cas d’interès i participació iguals, es farà per sorteig. En qualsevol cas, l’’adjudicatari haurà de pagar a la resta el valor pericial de la seva quota, que no es considerarà preu ni excés d’adjudicació. Si cap cotitular no hi té interès, el bé es vendrà i se’n repartirà el preu.
Quan es tracti de comunitats ordinàries entre cònjuges, en procediments de separació, divorci o nul·litat matrimonial, es pot acordar que es divideixin tots o part dels béns en una sola divisió, tal com preveu l’article 232-12 del Llibre segon del Codi civil de Catalunya. En casos de separació de fet o de ruptura d’una parella estable, s’aplica el mateix criteri.
Quines són les conseqüències legals de la divisió?
Els efectes que preveu l’article 552-12 per quan es produeix la divisió de la comunitat ordinària indivisa són els següents:
Cada adjudicatari passa a ser propietari en exclusiva del bé o dret que se li hagi adjudicat.
Les terceres persones no en poden sortir perjudicades i conserven íntegrament els seus drets sobre l’objecte de la comunitat, o sobre allò que en resulti després de la divisió.
Aquells que siguin titulars de crèdits contra qualsevol dels cotitulars poden concórrer a la divisió i, si aquesta s’efectua en frau dels seus drets, poden impugnar-la, però no impedir-la.
Els comuners estan obligats recíprocament i de manera proporcional a les seves quotes a garantir la conformitat per defectes jurídics i materials dels béns adjudicats.