Se produce una comunidad ordinaria indivisa, un indiviso o una comunidad de bienes cuando varias personas son cotitulares de un mismo bien o derecho, sin partes separadas, y teniendo cada uno de ellos una cuota sobre el objeto de la comunidad.
Pues bien, aunque esta es una realidad jurídica habitual, frecuente principalmente en el ámbito de las herencias (ya que es muy habitual que varias personas hereden un mismo bien), nadie puede ser obligado a permanecer en una comunidad, salvo cuando operan ciertos límites que veremos más adelante. De hecho, el Código Civil de Cataluña contempla la división como una de las formas de extinción de la comunidad.
Así las cosas, en este artículo vamos a explicar lo que hay que tener en cuenta con respecto a la división de la comunidad ordinaria indivisa en Cataluña.
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Contacta con nosotros¿Dónde se regula la división de la comunidad ordinaria indivisa en Cataluña?
La división de la comunidad ordinaria se regula en los artículos 552-9 y siguientes del libro quinto del Código Civil de Cataluña.
A su vez, su regulación corresponde a la normativa catalana porque el artículo 10.1 del Código Civil español dice así: “La posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen”.
Por tanto, tratándose de bienes o derechos que se encuentren en Cataluña, se estará a lo establecido en el Código Civil catalán.
¿Quién puede pedir la división?
Cualquiera de los comuneros o cotitulares puede solicitar la división de la comunidad proindiviso, sin necesidad de explicar qué le mueve a hacerlo.
¿Existe algún límite a la hora de solicitar la división?
Sí, hay dos límites para pedir la división de la comunidad ordinaria de bienes.
Uno de ellos es que jurídicamente no sea posible su división durante un determinado plazo de tiempo. Esto puede suceder en dos supuestos:
- Si los propios cotitulares han pactado de forma unánime la indivisión, por un plazo no superior a 10 años.
- Cuando el juez establece razonadamente la indivisión, por ser alguno de los cotitulares menor de edad o incapaz y poder verse perjudicado por la indivisión, por plazo de no más de 5 años en este caso.
El otro límite consiste en que el objeto de la comunidad sea una nave o local destinado a plazas de aparcamiento o trasteros de manera que cada cotitular tenga el uso de una o varias plazas, en cuyo caso, no se podrá pedir la división, a no ser que se acuerde precisamente la modificación de su uso y que, en efecto, esta se pueda llevar a cabo.
¿Cómo se decide cómo dividir la comunidad?
Del artículo 552-11 del libro quinto del Código Civil de Cataluña se desprende que hay tres posibles vías:
- Que los propios cotitulares lleguen a un acuerdo al respecto.
- Que la división se someta a arbitraje.
- Que se inste judicialmente, solución que el artículo establece como subsidiaria de las dos anteriores. Es decir, solo se puede acudir a la vía judicial cuando los comuneros no han podido llegar a un consenso sobre cómo hacer la división, ni tampoco haya acuerdo entre ellos para que se decida mediante arbitraje.
¿Cómo se puede hacer la división de la comunidad ordinaria indivisa?
Si el objeto de la comunidad es susceptible de ser dividido físicamente, se puede adjudicar a cada cotitular una parte.
Podría tratarse, por ejemplo, del caso de que la comunidad recayera sobre una ganadería o sobre una colección de joyas o de arte. En casos como estos, habría que determinar el valor de cada elemento de los que forma parte de la comunidad y repartirlos entre los comuneros según su cuota.
Lo que ocurre es que no es lo más habitual que el bien objeto de la comunidad se pueda dividir fácilmente, y precisamente, lo más frecuente es que se trate de un inmueble.
Para estos casos, el Código Civil de Cataluña ofrece una serie de opciones en su artículo 552-11, que pasamos a explicar.
Si se trata de un bien que se pueda adaptar al régimen de propiedad horizontal, se puede establecer el mismo, adjudicando los elementos privativos a los comuneros en función de su cuota y compensando los excesos en metálico, que no se considerarán excesos de adjudicación, distribuyendo de forma proporcional las obras y gastos necesarios.
En estos casos, se requiere que el inmueble pueda quedar dividido en pisos, y que cada uno de ellos se pueda destinar a vivienda.
Otra posibilidad es hacer la división adjudicando a uno o varios comuneros el usufructo sobre el bien y al resto la nuda propiedad. Es decir, uno o algunos de los cotitulares tendrán el uso y disfrute en exclusiva del objeto de la comunidad (normalmente, una vivienda), mientras que los demás serán sus propietarios, pero sin ese derecho a uso y disfrute. Los nudos propietarios podrán enajenar el bien, pero el nuevo adquirente tendrá que respetar el derecho de usufructo existente.
También se establece que aquel cotitular que tenga al menos las 4 quintas partes de las cuotas, esto es, el 80 % como mínimo, podrá exigir que se le adjudique todo el bien, pagando en metálico el valor pericial de la participación de los otros cotitulares.
Se prevé también que si el objeto de la comunidad es indivisible, o desmerece notablemente con su división, o bien si se trata de una colección que integre el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudique al cotitular interesado en el mismo.
Si hay varios interesados, será adjudicado al que tenga mayor participación, y habiendo igual interés y participación, decidirá la suerte. En todo caso, el adjudicatario tendrá que pagar a los demás el valor pericial de su participación, que no se considerará precio ni exceso de adjudicación. En caso de que ningún cotitular tenga interés, se venderá y se repartirá el precio.
Cuando se trate de comunidades ordinarias entre los cónyuges, en procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, se podrán dividir considerando como una sola división todos o parte de los bienes sujetos a este régimen, conforme al artículo 232-12 del libro segundo del Código Civil de Cataluña. En casos de separación de hecho y de ruptura de una pareja estable, se seguirá el mismo criterio.
¿Cuáles son las consecuencias legales de la división?
Los efectos que contempla el artículo 552-12 para cuando se produce la división de la comunidad ordinaria indivisa son los siguientes:
- Cada adjudicatario pasa a ser propietario en exclusiva del bien o derecho adjudicado.
- Las terceras personas no pueden verse perjudicadas, y conservan de forma íntegra sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan una vez hecha la división.
- Aquellos que sean titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares podrán concurrir a la división, y en caso de que esta se haga en fraude de sus derechos, podrán impugnarla, pero no impedirla.
- Los comuneros están obligados recíprocamente y de forma proporcional a sus derechos a garantizar la conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.