La compraventa de inmuebles no siempre implica que una única persona sea dueña del bien. En muchos casos, varias personas comparten la propiedad de una vivienda, bien porque la han heredado conjuntamente, bien porque la adquirieron entre varias por otro título. Esta situación se denomina copropiedad o proindiviso.
Pero ¿qué ocurre si uno de los copropietarios quiere vender su parte? ¿Puede hacerlo sin el consentimiento de los demás? En este artículo explicamos las claves para entender qué derechos tiene cada copropietario y cómo actuar si se plantea esta situación.
Lo que vamos a explicar en este artículo rige en los territorios sujetos al derecho civil común, por lo que puede haber particularidades en aquellos con un derecho civil foral o especial.
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Contacta con nosotros¿Qué significa ser copropietario de un inmueble?
Ser copropietario implica tener una cuota de participación sobre un bien, lo que no se traduce en una parte física concreta del inmueble, sino en un porcentaje de su totalidad.
Esto conlleva tanto derechos como obligaciones compartidas, y puede generar situaciones complejas si los copropietarios no están de acuerdo en el uso, mantenimiento o destino del inmueble.
¿Es posible vender una parte indivisa de una propiedad?
Sí, un copropietario puede vender su parte indivisa del inmueble sin necesidad de contar con la autorización de los demás titulares, conforme al artículo 399 del Código Civil. La ley permite esta posibilidad porque cada persona es libre de disponer de su cuota de participación, y la transmisión se limita a esa cuota, sin atribuir al comprador un derecho sobre una parte física concreta del inmueble.
Es decir, el nuevo comprador, al adquirir una parte indivisa, entra a formar parte del proindiviso y asume las mismas limitaciones que tenía el anterior titular.
¿Tienen preferencia los otros copropietarios para comprar esa parte?
Efectivamente. Los demás copropietarios tienen derecho de retracto, lo que significa que pueden adquirir esa parte en las mismas condiciones en que haya sido vendida a un tercero.
El derecho de retracto se regula en los artículos 1521 y siguientes del Código Civil, y supone que, si un copropietario vende su cuota a un tercero ajeno a la comunidad, los demás comuneros pueden subrogarse en la compra y adquirir esa participación en las mismas condiciones pactadas con el comprador.
El retracto debe ejercitarse en un plazo de 9 días, que se computa desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad y, si no hay inscripción, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta.
En la práctica, se hace valer reclamando al comprador la subrogación y, si no hay acuerdo, mediante acción judicial ejercitada dentro de plazo. Si varios comuneros quieren retraer, solo pueden hacerlo a prorrata de su cuota en la cosa común.
¿Qué problemas pueden surgir si entra un tercero en la copropiedad?
Aunque legalmente posible, vender a un tercero puede complicar la gestión del inmueble. El nuevo copropietario tendrá derecho a participar en las decisiones comunes y a exigir una solución si no está de acuerdo con mantener el proindiviso, como puede ser solicitar la división del bien o su venta en pública subasta si no hay acuerdo.
¿Qué opciones existen para salir del proindiviso?
La venta de la parte indivisa es solo una de las opciones. También se puede:
- Vender el inmueble entero y repartirse el precio entre todos.
- Llegar a un acuerdo de uso del bien entre los copropietarios.
- Solicitar la división de la cosa común ante el juzgado si no hay acuerdo, lo que suele implicar una subasta del inmueble.
Entonces, ¿qué se puede hacer para no seguir compartiendo la propiedad?
Estar en una situación de copropiedad puede ser útil en ciertos momentos, pero también puede dar lugar a conflictos. Si uno de los copropietarios desea vender su parte, puede hacerlo legalmente, aunque es aconsejable intentar llegar a un acuerdo con los demás para evitar complicaciones futuras.
Y si no existe entendimiento, lo más recomendable es consultar con un abogado especializado en derecho civil para valorar la mejor forma de actuar y proteger los intereses. La solución dependerá siempre del caso concreto.