Com fer una donació d’un habitatge a Catalunya i quines són les seves implicacions legals i fiscals

Donar un habitatge és un acte gratuït pel qual una persona (el donant) transmet la propietat d’un immoble a una altra (el donatari). A Catalunya, com a la resta d’Espanya, aquest tipus d’operació té requisits formals, efectes legals i obligacions fiscals que convé conèixer abans d’iniciar el procés.

Quins passos cal seguir per donar un habitatge a Catalunya?

A l’hora de donar un habitatge, els passos habituals són els següents:

Formalitzar la donació en escriptura pública

La donació d’un habitatge s’ha d’atorgar davant notari en escriptura pública (article 531-12 del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya). És imprescindible identificar correctament el donant i el donatari, descriure l’immoble (adreça, dades registrals i referència cadastral, entre altres) i deixar clar que la transmissió és gratuïta.

A més, en les donacions d’immobles és necessària l’acceptació del donatari igualment en escriptura pública. Si l’acceptació no es realitza en la mateixa escriptura de donació i s’atorga en una altra de posterior, també s’ha de fer en escriptura pública i s’ha de notificar de manera autèntica al donant.

En alguns casos es pot reservar l’usdefruit vitalici a favor del donant (per exemple, per continuar vivint a l’habitatge), cosa que afecta el valor sobre el qual es calculen determinades conseqüències fiscals.

És important tenir en compte que, si l’habitatge té la condició d’habitatge familiar, el cònjuge titular no pot fer actes de disposició (com la donació) sense el consentiment de l’altre cònjuge, amb independència del règim econòmic matrimonial aplicable (article 231-9 del llibre segon del Codi civil de Catalunya).

Inscripció al Registre de la Propietat

Un cop atorgada l’escriptura pública (amb l’acceptació), la donació es pot inscriure al Registre de la Propietat, concretament al corresponent al lloc on radiqui l’immoble.

L’inscripció no és un requisit de validesa de la donació, és a dir, no és legalment obligatòria, però sí que és més que recomanable, perquè permet que el donatari figuri com a titular registral i facilita l’oponibilitat davant de tercers.

Autoliquidació d’impostos

La donació comporta l’obligació de presentar i pagar una sèrie d’impostos que s’expliquen a l’apartat següent.

Quines obligacions fiscals sorgeixen per al donatari?

En l’àmbit fiscal, la donació produeix l’obligació de pagar els impostos següents:

Impost sobre successions i donacions (ISD)

A Catalunya, la transmissió gratuïta d’un habitatge està subjecta a l’impost de donacions, que grava l’adquisició de béns i drets per donació.

L’obligat tributari d’aquest impost és el donatari quan sigui persona física, és a dir, és qui rep l’habitatge qui el paga.

En el cas d’immobles, la base imposable es determina, amb caràcter general, pel valor de referència previst a la normativa reguladora del cadastre en la data de meritació o pel valor declarat si és superior. Si no existeix valor de referència o no es pot certificar, es pren la magnitud més gran entre el valor declarat i el valor de mercat.

La quota es calcula sobre el valor de l’immoble, tenint en compte les reduccions i bonificacions aplicables en funció del parentiu i altres circumstàncies previstes per la normativa autonòmica.

Els tipus impositius poden variar segons el valor de l’habitatge i la relació familiar (per exemple, en donacions de pares a fills solen existir condicions més favorables que en donacions entre persones sense parentiu).

Plusvàlua municipal

La donació d’un habitatge urbà pot generar el pagament de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (l’anomenada plusvàlua municipal), que grava l’increment de valor del terreny posat de manifest des de la transmissió anterior.

Amb caràcter general, en transmissions inter vius a títol gratuït (com la donació), el subjecte passiu és el donatari i la declaració (o, si escau, l’autoliquidació) s’ha de presentar en el termini de 30 dies hàbils des de la meritació, en els termes que estableixi l’ordenança municipal.

Més informació als nostres posts:

• Plusvàlua municipal en cas d'herència o donació a Girona
• Guia sobre la plusvàlua municipal a Figueres

Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF)

Tot i que el donatari paga l’ISD i, si escau, la plusvàlua municipal, el donant pot haver de declarar un guany patrimonial a l’IRPF si l’habitatge ha augmentat de valor des que el va adquirir fins a la data de la donació.

Quins són els principals efectes legals?

A nivell legal, les principals implicacions de la donació de l’habitatge són les següents:

Transmissió del domini

La donació produeix el canvi de titularitat a favor del donatari des de l’atorgament de l’escriptura pública amb acceptació (la inscripció registral, si escau, compleix una funció de publicitat i protecció, però no constitueix per si mateixa la transmissió).

Possibles efectes successoris

La donació pot projectar efectes en una futura herència, pel seu possible còmput a efectes de legítima (la quantia de la qual és la quarta part de la base) i, si escau, per la possible acció de reducció per inoficiositat si la donació perjudica drets legitimaris.

Possibles condicions o reserves

El donant pot reservarse drets com l’usdefruit, cosa que li permet, per exemple, continuar utilitzant l’habitatge. Aquest tipus de clàusules tenen efectes jurídics i fiscals específics.

Revocació

La donació pot ser revocada en determinats supòsits previstos per la normativa civil aplicable (per exemple, per ingratitud del donatari o per incompliment de càrregues o condicions pactades), amb els requisits i límits establerts.

Quins avantatges i inconvenients té donar un habitatge?

Pel que fa als avantatges, cal destacar que:

• Permet transmetre patrimoni en vida i veure directament la persona beneficiària.
• Permet aplicar reduccions fiscals a Catalunya quan el donatari és un familiar directe i es compleixen els requisits exigits.

D’altra banda, com a inconvenients destacables, es pot assenyalar que:

• La donació pot resultar més gravosa que una herència en alguns casos, a causa de la combinació de l’ISD, la plusvàlua municipal i el possible guany patrimonial a l’IRPF del donant.
• Un cop realitzada, la reversió no és senzilla si no concorren causes legals taxades o si no s’han pactat expressament determinades condicions.