Quant es paga per heretar un habitatge a Catalunya?

Heredar un habitatge a Catalunya comporta no sols tràmits administratius, sinó també el pagament de determinats impostos i altres despeses. El cost final pot variar de manera considerable segons factors com el valor de l’immoble, entre d’altres.

En aquest article expliquem quins pagaments cal afrontar en heretar un habitatge a Catalunya i, en el cas concret dels impostos, el seu càlcul i quines reduccions o bonificacions es poden aplicar.

Quins impostos cal pagar per heretar un habitatge a Catalunya?

Si s’hereta un habitatge a Catalunya, els impostos que cal pagar són:

• L’impost de successions.
• La plusvàlua municipal.
• L’IRPF, en casos concrets.

Vegem-ne cadascun amb detall.

Com funciona l’impost de successions a Catalunya?

L’impost de successions és el principal tribut a pagar quan s’hereta un immoble. Tot i que és un impost estatal, està cedit parcialment a les comunitats autònomes, que apliquen les seves pròpies normes, reduccions i bonificacions.

Aquest tribut es paga a Catalunya si la persona difunta va residir en aquesta regió durant la major part dels últims 5 anys de la seva vida i el beneficiari resideix a Espanya. Si el difunt o el beneficiari no són residents a Espanya, l’impost es liquida davant l’Agència Estatal d’Administració Tributària (AEAT).

Quan es paga?

El termini general per liquidar l’impost és de 6 mesos des de la defunció, encara que es pot sol·licitar una pròrroga de 6 mesos més si es fa durant els primers 5. En cas de pròrroga, l’impost meritarà interessos de demora. També és possible demanar un ajornament o fraccionament del pagament.

D’altra banda, si s’han imposat condicions suspensives, terminis, etc. a l’herència, el termini es compta des que aquestes desapareguin.

Quant es paga?

L’import depèn de diversos factors:

• El valor net del que s’hereta, un cop restats deutes i despeses.
• El grau de parentiu amb el difunt, existint quatre grups diferents, amb majors reduccions per als hereus més pròxims (fills, cònjuge).
• L’edat i la situació personal de l’hereu, concretament, si és més gran de 75 anys o té una discapacitat.
• Si es tractava de l’habitatge habitual del difunt, ja que en aquest cas existeixen reduccions específiques.

Un cop calculada la base imposable i aplicades les reduccions, s’obté la base liquidable, sobre la qual s’aplica un tipus progressiu: des del 7 % per a herències de fins a 50.000 euros, fins al 32 % per a herències de fins a 800.000 euros (si la base liquidable supera els 800.000 euros, la quota íntegra és la suma de 153.000 euros més el 32 % aplicat sobre l’excés d’aquests 800.000 euros).

A la quota íntegra, que és el resultat del pas anterior, cal aplicar-hi el coeficient multiplicador que correspongui segons el patrimoni preexistent del beneficiari i el grup de parentiu al qual pertanyi (el coeficient multiplicador oscil·la entre l’1 i el 2 %).

Un cop aplicat, s’obté la quota tributària, a la qual es podran aplicar les bonificacions i deduccions previstes a Catalunya. Com a resultat de les bonificacions i deduccions, s’obté la quota líquida a ingressar.

Les bonificacions i deduccions que es poden aplicar sobre la quota tributària són les següents:

• Bonificacions per al cònjuge, descendents i ascendents.
• Deducció per doble imposició internacional, si l’hereu ja ha tributat per un impost similar en un altre país.

Cal tenir en compte que, en alguns casos, les bonificacions són incompatibles amb les reduccions de la base imposable (que s’han vist al principi), i cal triar per quina s’opta.

Què és la plusvàlua municipal i quan es paga?

La plusvàlua municipal (oficialment, impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana) s’aplica si s’hereta un immoble urbà. Aquest impost el recapta l’ajuntament corresponent i es basa en l’increment de valor del terreny des que el difunt el va adquirir.

El percentatge varia segons el municipi. Per exemple, a Barcelona, el tipus impositiu general és del 30 %.

Com funciona l’IRPF en l’herència?

Com a norma general, no cal pagar IRPF per rebre una herència, ja que ja es tributa per l’impost de successions. Tanmateix, sí que es paga IRPF si més endavant l’hereu obté rendes o plusvàlues amb el bé heretat.

Com afecta a l’IRPF usar l’habitatge heretat?

En l’ús de l’habitatge heretat regeixen les regles següents:

• Si es destina a habitatge habitual, no es pagarà res en IRPF per aquest ús.
• Si es tracta d’una segona residència, s’haurà d’imputar renda immobiliària en la declaració de la renda, encara que no s’utilitzi ni es llogui.
• Si es lloga, caldrà tributar pels rendiments del capital immobiliari.
• Si es ven, s’haurà de declarar el guany patrimonial obtingut.

A més, és obligatori presentar la declaració de la renda del difunt corresponent al seu darrer any de vida. Si resulta a ingressar, es descompta de l’herència; si resulta a retornar, s’afegeix com un actiu més.

Quines altres despeses comporta heretar un habitatge a Catalunya?

A més dels impostos, heretar un habitatge sol implicar altres desemborsaments que convé preveure. En primer lloc, la formalització notarial de l’herència genera aranzels per l’escriptura d’acceptació i adjudicació, així com per còpies autoritzades i testimonis necessaris per tramitar l’expedient successori (per exemple, si no hi ha testament, la declaració d’hereus davant notari comporta també els seus propis honoraris). A això s’hi sumen els costos d’obtenció de documentació prèvia, com certificats de defunció, últimes voluntats i còpia autoritzada del testament, que tenen taxes específiques.

Un cop atorgada l’escriptura, és aconsellable inscriure l’adjudicació al Registre de la Propietat per dotar de protecció davant tercers i facilitar actes posteriors relacionats amb l’immoble (venda, hipoteca). Aquesta inscripció merita aranzel registral calculat conforme al valor del bé adjudicat, al qual s’hi pot afegir el cost de notes simples o certificacions registrals que es demanin durant la tramitació.

També és habitual incórrer en despeses de gestoria si es deleguen els tràmits de liquidació d’impostos i presentació al Registre (en aquest cas, la gestoria facturarà honoraris lliures). Es poden produir també despeses de valoració o taxació quan calgui justificar el valor de l’immoble a efectes fiscals o per a futures operacions.

Si l’habitatge està gravat amb hipoteca, pot ser necessari assumir despeses vinculades a la seva continuïtat o cancel·lació registral, com honoraris notarials i registrals per l’escriptura de cancel·lació i la seva inscripció, així com comissions bancàries en cas de subrogació o novació del préstec. Quan existeixin càrregues o anotacions, el seu aixecament pot comportar costos addicionals en funció de la naturalesa de cada assentament.

Convé contemplar, a més, les despeses corrents associades a l’immoble durant el període de tramitació i fins a l’adjudicació efectiva, que se solen afrontar amb càrrec a l’herència, com quotes de comunitat, subministraments, assegurances i impostos periòdics de l’ajuntament diferents de la plusvàlua municipal (per exemple, l’IBI de l’exercici, amb prorrateig segons la data de meritació i les regles que s’apliquin en cada cas). Després de l’adjudicació, serà necessari formalitzar el canvi de titularitat a Cadastre, ajuntament i companyies subministradores, cosa que pot portar associades taxes o fiances.

En herències amb elements internacionals, els hereus no residents poden necessitar NIE i la documentació estrangera pot requerir traducció jurada i apostil·la, cosa que afegeix costos. Finalment, si es vol vendre o llogar l’habitatge després d’heretar-lo, caldrà preveure despeses tècniques i administratives pròpies d’aquestes operacions a Catalunya, com l’obtenció o actualització de la cèdula d’habitabilitat i del certificat d’eficiència energètica, que no són exigibles per heretar però sí per transmetre o arrendar l’immoble.

Aleshores, quant es paga realment per heretar un habitatge a Catalunya?

No hi ha una xifra única, ja que, com s’ha vist, tot depèn del valor de l’immoble i del parentiu, entre altres aspectes.

Davant el dubte, és recomanable fer una estimació amb l’ajuda d’un advocat especialitzat en herències, per calcular amb precisió els costos i beneficiar-se de totes les reduccions i bonificacions possibles.

Heredar un habitatge a Catalunya implica impostos, però també moltes oportunitats d’optimització fiscal si s’actua amb informació i planificació.