El contracte d’arres a Catalunya

Abans de formalitzar un contracte de compravenda d’un habitatge o de qualsevol altre immoble, és habitual que el comprador i el venedor celebrin un contracte d’arres, amb la finalitat de garantir d’alguna manera el compliment dels seus respectius compromisos.

El Codi civil català regula expressament el contracte d’arres, i ho fa amb certes particularitats respecte a la legislació comú, tal i com veurem a continuació.

Què és el contracte d’arres?

El contracte d’arres regula el compromís del comprador i el venedor de celebrar un contracte de compravenda dins d’un plaç determinat, i obliga a restituir a l’altra part d’una manera o altra en cas d’incompliment.

Les arres pactades al contracte poden ser de diferent naturalesa, i les conseqüències de l’incompliment són diferents en cada cas.

Arres confirmatòries

Les arres confirmatòries tenen com a finalitat reforçar l’existència del contracte de compravenda, i els diners lliurats amb aquest concepte actuen com una senyal o prova de la seva celebració, de manera que s’entenen donats a compte del preu final.

En cas d’incompliment, qualsevol de les parts podrà optar per obligar l’altra a complir el que s’ha acordat o per resoldre l’obligació, exigint, a més, el pagament d’una indemnització per danys i perjudicis.

En qualsevol cas, la part incomplidora estarà obligada a pagar els interessos que s’hagin meritat.

Arres penitencials

Les arres penitencials són la modalitat que dona més llibertat a les parts, ja que faculta qualsevol d’elles a desistir del contracte sense haver d’al·legar cap causa concreta.

Els diners lliurats en concepte d’arres penitencials s’entenen com a part del preu si la compravenda finalment es duu a terme; però, si no és així, les conseqüències són les següents:

• Si incompleix el comprador, perdrà la quantitat lliurada en concepte d’arres.
• Si incompleix el venedor, haurà de lliurar al comprador el doble de la quantitat rebuda en concepte d’arres.

Arres penals

També existeix la possibilitat de pactar unes arres penals que, igual que les arres confirmatòries, tenen la finalitat assegurar el compliment de l’obligació.

En cas d’incompliment, les parts han de pagar la quantitat acordada en concepte d’arres penals, com a penalització; a més, la part que compleixi podrà exigir el compliment de l’obligació.

El jutge podrà moderar l’import d’aquesta penalització si la part incomplidora compleix l’obligació totalment o parcialment de manera posterior.

Què passa amb les arres si el comprador incompleix per denegació de la hipoteca?

A diferència del dret civil comú, el Codi civil de Catalunya preveu expressament les conseqüències d’un incompliment per denegació de la hipoteca (article 621-49).

D’aquesta manera, si el comprador incompleix el seu compromís de compra per no haver obtingut el finançament necessari, la llei catalana l’habilita per desistir del contracte i recuperar els diners que havia lliurat a compte del preu o en concepte d’arres penitencials (i de qualsevol altra naturalesa, s’entén).

Perquè això sigui possible, cal que es compleixin les següents condicions:

• Que el contracte d’arres o de compravenda prevegui la necessitat de sol·licitar finançament bancari.
• Que no es pacti res en contra.
• Que el comprador justifiqui documentalment la denegació del finançament.
• Que ho faci dins del termini màxim convingut.
• Que la denegació no es degui a la negligència del comprador.

A més a més, el comprador que desisteixi per aquest motiu haurà de compensar al venedor per les despeses en què hagi incorregut en relació amb la compravenda, de manera que el deixi en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués arribat a formalitzar el contracte.

Com es regula el contracte d’arres a Catalunya?

L’article 621-8 del Codi civil de Catalunya preveu expressament la regulació del contracte d’arres, i ho fa amb algunes particularitats que el diferencien de la regulació en dret civil comú:

• En primer lloc, l’article menciona tant les arres confirmatòries com les penitencials, mentre que al dret civil comú només es preveuen les arres penitencials, que, a més, no s’esmenten de manera expressa.
• En defecte de pacte exprés, s’entendrà que la quantitat lliurada pel comprador a compte del preu final es fa en concepte d’arres confirmatòries.
• Les arres penitencials s’han de pactar expressament, de la mateixa manera que passa en dret civil comú, tot i que en aquest darrer cas ha estat la doctrina i la jurisprudència les que ho han establert, ja que la llei no ho menciona.
• No s’exclou la possibilitat de pactar arres d’una altra naturalesa, com les arres penals, però tampoc no s’hi fa referència.

Addicionalment, el Codi Civil Català estableix certes formalitats a l’hora de celebrar el contracte d’arres, un aspecte que en dret comú no es preveu de forma expressa.

Quins requisits formals s’estableixen per al contracte d’arres a Catalunya?

Tot i que el contracte d’arres és perfectament vàlid si es formalitza en un contracte privat, és recomanable fer-ho constar en un document públic, atès que ofereix una protecció legal més gran a totes dues parts.

A més, l’article 621-8 del Codi civil de Catalunya preveu alguns aspectes relacionats amb la formalització del contracte:

• Es preveu la possibilitat d’inscriure al Registre de la Propietat el contracte d’arres penitencials si aquestes tenen un termini màxim de 6 mesos i es dipositen davant de notari.
• Quan s’inscriu el contracte d’arres al registre, l’immoble queda afectat fins que es tornin les arres. Aquesta afecció s’extingirà en els següents casos:
  • Als 60 dies de la finalització del termini pactat, sempre que no sigui superior a 6 mesos, llevat que el comprador n’hagi sol·licitat prèviament l’extinció.
  • Quan el comprador desisteixi i el venedor ho acrediti de manera fefaent.
  • Quan s’inscrigui la compravenda de l’immoble.
• El notari exerceix una labor de custòdia de les arres fins que es determini a qui s’han d’entregar en cas d’incompliment.