Antes de formalizar un contrato de compraventa de una vivienda o de cualquier otro inmueble, es habitual que comprador y vendedor celebren un contrato de arras, con la finalidad de garantizar de algún modo el cumplimiento de sus respectivos compromisos.
El Código Civil catalán regula expresamente el contrato de arras, y lo hace con ciertas peculiaridades con respecto a la legislación común, como vamos a ver a continuación.
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Contacta con nosotros¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras regula el compromiso de comprador y vendedor de celebrar un contrato de compraventa en un plazo determinado, y obliga a resarcir a la otra parte, de un modo u otro, en caso de incumplimiento.
Las arras pactadas en el contrato pueden ser de distinta naturaleza, y las consecuencias del incumplimiento son distintas en cada caso.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias tienen como finalidad reforzar la existencia del contrato de compraventa, y el dinero entregado por ellas actúa como una señal o prueba de su celebración, de modo que se entiende dado a cuenta del precio final.
En caso de incumplimiento, cualquiera de las partes podrá optar por obligar a la otra a cumplir con lo acordado, o por resolver la obligación, exigiendo además el pago de una indemnización por daños y perjuicios.
En cualquier caso, el incumplidor estará obligado a pagar los intereses devengados.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales constituyen la modalidad que más libertad permite a las partes, ya que faculta a cualquiera de ellas a desistir del contrato sin alegar ninguna causa.
El dinero entregado en concepto de arras penitenciales se entiende como parte del precio si la compraventa finalmente se produce, pero, si no es así, las consecuencias son las siguientes:
- Si incumple el comprador, perderá la cantidad de dinero entregada en concepto de arras.
- Si incumple el vendedor, deberá entregar al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
Arras penales
También existe la posibilidad de pactar unas arras penales, que, al igual que las arras confirmatorias, tienen la finalidad de asegurar el cumplimiento de la obligación.
En caso de incumplimiento, las partes tienen que pagar la cantidad acordada en concepto de arras penales, como forma de penalización, y además la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento de la obligación.
El juez podrá moderar el importe de la penalización en caso de que la parte incumplidora cumpla la obligación en todo o en parte.
¿Qué pasa con las arras si el comprador incumple por denegación de la hipoteca?
A diferencia del derecho civil común, el Código Civil de Cataluña contempla expresamente las consecuencias de un incumplimiento por denegación de la hipoteca (artículo 621-49).
Así, cuando el comprador incumple su compromiso de compra por no haber obtenido la financiación que necesitaba, la ley catalana le faculta para desistir del contrato y recuperar el dinero que entregó a cuenta del precio o en concepto de arras penitenciales (y de cualquier otra naturaleza, se entiende).
Para ello es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:
- Que el contrato de arras o de compraventa prevea la necesidad de solicitar financiación del banco.
- Que no se pacte nada en contrario.
- Que el comprador justifique documentalmente la denegación de dicha financiación.
- Que lo haga dentro del plazo máximo convenido.
- Que la denegación de la financiación no se deba a la propia negligencia del comprador.
Además, el comprador que desista por este motivo deberá compensar al vendedor por los gastos en que haya incurrido en relación con la compraventa, dejándolo en la misma situación en que se habría encontrado de no haberse concluido el contrato.
¿Cómo se regula el contrato de arras en Cataluña?
El artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña prevé expresamente la regulación del contrato de arras, y lo hace con algunas particularidades que lo diferencian de la regulación en derecho civil común:
- En primer lugar, el artículo menciona tanto las arras confirmatorias como las penitenciales, mientras que en derecho civil común solo se contemplan las arras penitenciales, que además no se mencionan de manera expresa.
- En defecto de pacto expreso, se entenderá que la cantidad entregada por el comprador a cuenta del precio final lo será en concepto de arras confirmatorias.
- El artículo menciona que las arras penitenciales deben ser pactadas expresamente, al igual que ocurre en derecho civil común, aunque en este caso se ha impuesto así por doctrina y jurisprudencia, ya que la ley no lo menciona.
- No se cierra la posibilidad de pactar arras de otra naturaleza, como las arras penitenciales, pero tampoco se mencionan.
Además, el Código Civil catalán establece ciertas formalidades a la hora de celebrar el contrato de arras, mientras que en derecho común este aspecto no se prevé de forma expresa.
¿Qué requisitos formales se establecen para el contrato de arras en Cataluña?
Aunque el contrato de arras es perfectamente válido si se formaliza en un contrato privado, es aconsejable plasmarlas en un documento público, ya que ofrece mayor protección legal a ambas partes.
Además, el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña prevé algunos aspectos relacionados con la formalización del contrato:
- Se prevé la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato de arras penitenciales si estas tienen un plazo máximo de 6 meses y se depositan ante notario.
- Cuando se anota el contrato de arras en el registro, el inmueble queda afecto hasta que se devuelvan las arras. Esta afección se extinguirá en los siguientes casos:
- A los 60 días de la terminación del plazo pactado, siempre que este no sea superior a 6 meses, salvo que el comprador solicite antes su extinción.
- Cuando el comprador desista y el vendedor lo acredite fehacientemente.
- Cuando se inscriba la compraventa del inmueble.
- El notario desempeña una labor de custodia de las arras hasta que se determine a quién debe entregarlas en caso de incumplimiento.