En les compravendes d’immobles és habitual avançar alguna quantitat al venedor a compte de l’import final, mentre es demana una hipoteca, o bé pactar prèviament un contracte d’arres que asseguri el compromís de les parts de celebrar posteriorment la compravenda.
El dret català preveu expressament què passa si el banc denega la hipoteca i el comprador no pot fer front als compromisos adquirits, i també com afecta aquesta circumstància a les quantitats lliurades en concepte d’arres.
Podem ajudar-te
Som advocats especialistes en dret immobiliari a Girona. Si necessites un despatx amb àmplia experiència en la matèria, contacta amb nosaltres i informa't sense compromís.
Contacta amb nosaltresQuè passa si el banc denega la hipoteca al comprador?
En principi, si les parts han formalitzat un contracte d’arres previ a la compravenda, i el comprador incompleix el seu compromís de compra dins el termini acordat, la conseqüència és la prevista alhora de pactar les arres.
Si les arres pactades són penitencials, el comprador pot desistir del contracte i, com a conseqüència, el comprador perd la quantitat lliurada en concepte d’arres. Si és el venedor qui desisteix, haurà de lliurar al comprador el doble de la quantitat que havia rebut en concepte d’arres.
Tot i així, si el motiu de l’incompliment és que el comprador no ha obtingut el finançament del banc, l’article 621-49 del llibre VI del Codi Civil de Catalunya preveu expressament una conseqüència diferent.
D’acord amb aquest article, si el comprador justifica la denegació del finançament, podrà desistir del contracte i recuperar els diners lliurats, però estarà obligat a deixar el venedor en la mateixa situació en què es trobava, de manera que aquest tampoc no en surti perjudicat.
Quina quantitat de diners ha de tornar el venedor?
Els diners que recupera el comprador són tant els que hagi lliurat com a bestreta del preu de compravenda com els que hagi donat al venedor en concepte d’arres, en cas d’haver-les pactat.
L’article només esmenta les arres penitencials, però s’entén que la conseqüència és la mateixa independentment de la naturalesa de les arres pactades (penals, confirmatòries o penitencials).
Quins són els requisits perquè el comprador recuperi els diners lliurats?
El comprador podrà desistir del contracte de compravenda i, si escau, del d’arres, recuperant els diners lliurats, només si es compleixen els següents requisits:
Absència de pacte en contrari
El comprador no podrà desistir del contracte i retornar les coses al seu estat anterior si existeix un pacte entre comprador i venedor que negui aquesta possibilitat.
Justificació documental
El comprador ha de justificar documentalment que se li ha denegat el finançament, mitjançant alguna de les fórmules següents:
- La negativa del banc a concedir la hipoteca.
- La negativa del banc a acceptar la subrogació en la hipoteca existent sobre l’immoble.
Justificació en termini
El comprador ha de justificar documentalment la denegació de finançament dins el termini que les parts hagin pactat les parts al contracte d’arres o en el de compravenda.
Menció expressa al contracte
A més més, l’article exigeix que el contracte de compravenda prevegui expressament el finançament de tot o part del preu per part d’una entitat de crèdit.
Aquest requisit es refereix tant al contracte de compravenda com al contracte d’arres, atès que, si aquestes es produeix, no serà possible incloure’n la menció de finançament al contracte de compravenda, ja que no s’arribarà a celebrar.
Causa no imputable al comprador
Finalment, és necessari que la manca de finançament no sigui deguda a la negligència del comprador mateix, la qual cosa pot passar, per exemple, si no aporta la documentació que li sol·licita el banc o si incompleix d’alguna manera els requisits exigits per l’entitat.
Quines obligacions té el comprador amb el venedor?
Si es compleixen els requisits de l’apartat anterior, el comprador podrà desistir del contracte i recuperar les quantitats lliurades, però alhora estarà obligat, a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat en cas de no concloure’s el contracte de compravenda o de no celebrar-se el contracte d’arres.
Això vol dir que el comprador ha de compensar el venedor per totes les despeses que hagi assumit a causa de la venda prevista, de manera que cap de les parts no pateixi cap perjudici pel que s’ha fet fins al moment.
D’aquesta manera, ambdues parts queden alliberades dels seus compromisos i la situació torna a ser la que tenien abans de la celebració del contracte.