Qui s’ha de fer càrrec del pagament de l’IBI quan es ven un habitatge a Catalunya?

Quan es ven un habitatge, una de les preguntes més freqüents és qui ha de pagar l’IBI. És clar que, un cop realitzada la compravenda, el comprador serà qui s’encarregui de l’impost en els anys següents.

Però què passa amb l’IBI de l’any en què es formalitza la venda? Li correspon al venedor, que era el propietari a l’inici de l’any, o al comprador, que gaudirà de l’habitatge la resta de l’exercici?

Aclarim què diu la normativa, què es fa en la pràctica a Catalunya i què poden pactar les parts per evitar conflictes.

Què és l’IBI i per què importa en una compravenda?

L’impost sobre béns immobles, més conegut per les seves sigles, IBI, és un impost municipal que grava la titularitat dels béns immobles (habitatges, locals, solars, etc.). Es merita cada any i, en la pràctica, el seu pagament correspon a qui és propietari de l’immoble l’1 de gener d’aquell any (o la persona a qui en aquella data li correspongui per un altre títol, com el d’usdefruit, tot i que en aquest text farem referència de manera genèrica al propietari per ser el cas més habitual).

Qui paga l’IBI l’any de la venda?

Tal com ja s’ha indicat, l’IBI es paga per anys naturals i l’ha d’abonar qui és propietari de l’habitatge a data 1 de gener. Això significa que, si vens un habitatge i eres el propietari l’1 de gener de l’any en curs, tu ets el responsable davant de l’ajuntament d’aquell any complet.

Encara que la venda es produeixi més endavant en l’any, l’obligació tributària ja ha nascut pel fet de ser propietari en aquella data. Aquest criteri s’aplica a tot Espanya i també a Catalunya.

Es pot pactar una altra cosa entre comprador i venedor?

Sí, tot i que el responsable legal de l’impost és qui figura com a propietari a 1 de gener, que habitualment és el venedor, les parts poden acordar que el comprador compensi el venedor per l’import proporcional de l’IBI corresponent al període que ell gaudirà (des de la data de la venda), o fins i tot que sigui el comprador qui es faci càrrec de la totalitat de l’IBI corresponent a l’any de la venda (això no és el més freqüent).

Aquest acord no canvia la responsabilitat davant de l’ajuntament, que continua sent del titular a 1 de gener, però sí que distribueix el cost entre comprador i venedor segons el que s’hagi pactat amb efectes entre ells.

D’altra banda, el Tribunal Suprem, en sentència número 409/2016, de 15 de juny, ha establert que, llevat de pacte en contrari, si és el venedor qui paga l’IBI a l’ajuntament, pot repercutir-lo al comprador per la part que proporcionalment li correspongui. Segons l’alt tribunal, aquesta és la interpretació que s’ha de donar a l’article 63.2 de la Llei reguladora de les hisendes locals quan diu: «El que disposa l’apartat anterior s’aplica sense perjudici de la facultat del subjecte passiu de repercutir la càrrega tributària suportada conforme a les normes de dret comú».

Així doncs, resumint:

• Davant de l’ajuntament, l’obligat tributari serà qui sigui propietari a 1 de gener, normalment el venedor.
• Comprador i venedor poden pactar que cadascun pagui en proporció al temps que ha estat propietari aquell any o fins i tot que pagui l’IBI el comprador, amb efectes només entre ells.
• D’acord amb el Tribunal Suprem, fins i tot en el cas que el venedor hagi pagat tot l’IBI, si no s’ha pactat el contrari, pot repercutir al comprador la part de l’impost proporcional al temps que aquest ha estat propietari.

Com se sol reflectir a l’escriptura de compravenda?

El més habitual en la pràctica és que a l’escriptura pública de compravenda s’inclogui una clàusula que reculli:

• La liquidació de l’IBI de manera proporcional entre comprador i venedor.
• La data de referència per calcular aquest prorrateig (normalment fins al dia anterior a la signatura).
• I l’import resultant a càrrec de cada part.

Aquest repartiment no és obligatori, però és recomanable per evitar conflictes després de la signatura.

Què passa si no es pacta res?

Si no existeix un acord exprés entre les parts, cadascú respon pel que li correspon segons marca la llei:

• El venedor respon de l’IBI de l’any perquè era propietari a 1 de gener, tot i que pot repercutir posteriorment al comprador la seva part.
• El comprador serà responsable de l’IBI de l’any següent i successius.

La importància que existeixi acord entre les parts

A Catalunya, com a la resta d’Espanya, la llei tributària diu que l’IBI de l’any el paga qui era propietari l’1 de gener. No obstant això, el repartiment econòmic entre comprador i venedor pot, i sol pactar-se, perquè cadascun assumeixi la part proporcional al temps en què ha gaudit de l’immoble durant aquell any. D’aquesta manera, s’eviten problemes futurs que poden sorgir malgrat la possibilitat del venedor de repercutir la part corresponent al comprador.

En cas de vendre o comprar un habitatge, és important aclarir el repartiment de l’IBI en el contracte d’arres i després en l’escriptura de compravenda per evitar sorpreses.