Quins impostos es paguen a l’hora de comprar un habitatge a Catalunya?

Comprar un habitatge implica molt més que acordar un preu amb el venedor. Un dels aspectes clau a tenir en compte és la càrrega fiscal associada a l’operació. A Catalunya, com a la resta d’Espanya, els impostos varien segons es tracti d’un habitatge nou o de segona mà.

Descobreix quins tributs s’han d’abonar en cada cas.

Si es compra un habitatge nou a Catalunya, quins impostos s’han de pagar?

Els habitatges nous són aquells que s’adquireixen directament al promotor o constructor i que, per regla general, es transmeten com a primera entrega. En aquest tipus d’operacions, els impostos a pagar són diferents dels d’un habitatge usat.

Impost sobre el valor afegit (IVA)

És l’impost principal en la compravenda d’obra nova. Amb caràcter general, el tipus aplicable és del 10 % sobre el preu de venda. No obstant això, si es tracta d’un habitatge de protecció oficial de règim especial o de promoció pública, s’aplica el 4 %.

Aquest impost es paga al venedor (normalment una empresa promotora) i es repercuteix en el moment de la compravenda.

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD)

A més de l’IVA, en comprar un habitatge nou també s’ha d’abonar la modalitat d’actes jurídics documentats (documents notarials) de l’ITPAJD.

A Catalunya, el tipus general aplicable als documents notarials és de l’1,5 %, amb possibles tipus reduïts o beneficis fiscals en supòsits legalment previstos (per exemple, en determinats casos vinculats a discapacitat o família nombrosa, quan es compleixin els requisits).

La base imposable no s’ha de formular com a simple valor escripturat, ja que, amb caràcter general, es determina atenent el valor de referència del cadastre i, si el valor declarat o el preu és superior, es pren com a base el major d’aquests imports.

L’impost es liquida davant l’Agència Tributària de Catalunya.

I si es tracta d’un habitatge de segona mà?

En les compravendes entre particulars, habituals en el cas d’habitatges usats, l’impost principal que ha d’abonar el comprador és l’ITP (sense perjudici d’altres possibles pagaments o obligacions en supòsits específics).

ITP (impost sobre transmissions patrimonials)

A Catalunya, l’ITP es calcula aplicant una tarifa per trams i, quan el valor total de l’immoble supera els 600.000 euros, el resultat s’obté mitjançant el tipus mitjà que resulti d’aplicar aquesta tarifa:

• El 10 % fins a 600.000 euros.
• L’11 % des de 600.000 fins a 900.000 euros.
• El 12 % des de 900.000 fins a 1.500.000 euros.
• El 13 % per l’excés que superi 1.500.000 euros.

La base imposable, amb caràcter general, es fixa prenent el valor de referència del cadastre i, si el valor declarat o el preu és superior, s’aplica el major d’aquests imports.

Existeixen tipus reduïts i beneficis fiscals per a determinats col·lectius i supòsits, quan es compleixin tots els requisits establerts per la normativa autonòmica (per exemple, joves de 35 anys o menys amb determinats límits i condicions, famílies nombroses o persones amb discapacitat).

En alguns casos concrets, el resultat pot arribar a ser zero per aplicació d’una bonificació del 100 %.

Així mateix, cal tenir en compte que la normativa catalana preveu un tipus incrementat del 20 % en determinats supòsits específics (per exemple, quan l’adquirent tingui la condició de gran tenidor, en els termes legalment definits, i en altres operacions expressament tipificades).

L’ITP s’ha d’autoliquidar i pagar en el termini d’un mes des de la signatura de l’escriptura de compravenda, presentant el model corresponent davant l’Agència Tributària de Catalunya.

Altres despeses habituals en comprar un habitatge a Catalunya

A més dels impostos, l’operació sol implicar una sèrie de costos associats a la formalització, el finançament (si n’hi ha) i la posada en funcionament de l’immoble. Els més freqüents són els següents:

Despeses de notaria

L’escriptura de compravenda (i, si escau, les còpies autoritzades o simples) genera honoraris notarials. Aquests imports estan subjectes a aranzel i varien en funció del valor declarat, la complexitat del document i el nombre de còpies.

Despeses del Registre de la Propietat

Després de la signatura, la compravenda s’inscriu al Registre de la Propietat. L’inscripció també merita honoraris registrals (aranzel) i el seu import depèn, entre altres factors, del valor de l’acte inscribible i del contingut de l’assentament.

Gestoria (si s’encarrega)

Es pot contractar una gestoria per tramitar la liquidació d’impostos i la inscripció registral. És un servei voluntari (llevat que s’imposi en determinades operatives de finançament), amb preu lliure.

Despeses vinculades a hipoteca (si es finança la compra)

Si hi ha préstec hipotecari, poden aparèixer costos com els següents (depenen del banc i del que s’hagi pactat):

• Taxació de l’immoble, normalment a càrrec del comprador.
• Comissions bancàries (per exemple, obertura, estudi, amortització anticipada, segons contracte).
• Assegurances vinculades o recomanades (per exemple, assegurança de la llar, de vida o de protecció de pagaments), que convé revisar perquè es poden contractar amb diferents entitats en molts casos.
• Despeses de notaria, registre de la hipoteca i l’AJD del préstec hipotecari, que, amb caràcter general, assumeix l’entitat prestadora, sense perjudici dels costos que contractualment s’atribueixin al client quan la normativa ho permet (per exemple, la taxació o determinades comissions).

Honoraris professionals i serveis previs

En funció del cas, pot haver-hi costos addicionals per serveis de comprovació o assessorament, com ara una revisió legal de l’habitatge (titularitat, càrregues, situació urbanística, estat de deutes amb la comunitat), l’obtenció de documentació o l’emissió de certificats.

Despeses recurrents o prorratejos en adquirir

Encara que no són despeses pròpies de la signatura, convé preveure (segons el que es pacti):

• Prorrateig de l’IBI, si s’acorda entre les parts.
• Quotes de comunitat (i, si n’hi hagués, derrames aprovades).
• Altes o canvis de titularitat de subministraments (com l’aigua i la llum) i possibles dipòsits o drets d’escomesa si escau.