¿Qué impuestos se pagan a la hora de comprar una vivienda en Cataluña?

Comprar una vivienda implica mucho más que acordar un precio con el vendedor. Uno de los aspectos clave a tener en cuenta es la carga fiscal asociada a la operación. En Cataluña, como en el resto de España, los impuestos varían según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano. 

Descubre qué tributos se deben abonar en cada caso.

Si se compra una vivienda nueva en Cataluña, ¿qué impuestos hay que pagar?

Las viviendas nuevas son aquellas que se adquieren directamente al promotor o constructor y que, por lo general, se transmiten como primera entrega. En este tipo de operaciones, los impuestos a pagar son distintos a los de una vivienda usada.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Es el impuesto principal en la compraventa de obra nueva. En general, el tipo aplicable es del 10 % sobre el precio de venta. Sin embargo, si se trata de una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, se aplica el 4 %.

Este impuesto se paga al vendedor (normalmente una empresa promotora) y se repercute en el momento de la compraventa.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD)

Además del IVA, al comprar una vivienda nueva también hay que abonar la modalidad de actos jurídicos documentados (documentos notariales) del ITPAJD.

En Cataluña, el tipo general aplicable a documentos notariales es del 1,5%, con posibles tipos reducidos o beneficios fiscales en supuestos legalmente previstos (por ejemplo, en determinados casos vinculados a discapacidad o familia numerosa, cuando se cumplan los requisitos).

La base imponible no debe formularse como valor escriturado sin más, ya que, en términos generales, se determina atendiendo al valor de referencia del catastro y, si el valor declarado o el precio es superior, se toma como base el mayor de esos importes.

El impuesto se liquida ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

¿Y si se trata de una vivienda de segunda mano?

En las compraventas entre particulares, habituales en el caso de viviendas usadas, el impuesto principal que debe abonar el comprador es el ITP (sin perjuicio de otros posibles pagos u obligaciones en supuestos específicos).

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

En Cataluña, el ITP se calcula aplicando una tarifa por tramos y, cuando el valor total del inmueble supera los 600.000 euros, el resultado se obtiene mediante el tipo medio que resulte de aplicar esa tarifa:

• El 10 % hasta 600.000 euros.
• El 11 % desde 600.000 hasta 900.000 euros.
• El 12 % desde 900.000 hasta 1.500.000 euros.
• El 13 % por el exceso que supere 1.500.000 euros.

La base imponible, de forma general, se fija tomando el valor de referencia del catastro y, si el valor declarado o el precio es superior, se aplica el mayor de esos importes.

Existen tipos reducidos y beneficios fiscales para determinados colectivos y supuestos, cuando se cumplan todos los requisitos establecidos por la normativa autonómica (por ejemplo, jóvenes de 35 años o menos con determinados límites y condiciones, familias numerosas o personas con discapacidad).

En algunos casos concretos, el resultado puede llegar a ser cero por aplicación de una bonificación del 100 %.

Asimismo, se debe tener en cuenta que la normativa catalana prevé un tipo incrementado del 20 % en determinados supuestos específicos (por ejemplo, cuando el adquirente tenga la condición de gran tenedor, en los términos legalmente definidos, y en otras operaciones expresamente tipificadas).

El ITP debe autoliquidarse y pagarse en el plazo de un mes desde la firma de la escritura de compraventa, presentando el modelo correspondiente ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

Otros gastos habituales al comprar una vivienda en Cataluña

Además de los impuestos, la operación suele implicar una serie de costes asociados a la formalización, la financiación (si la hay) y la puesta en marcha del inmueble. Los más frecuentes son los siguientes:

Gastos de notaría

La escritura de compraventa (y, en su caso, las copias autorizadas o simples) genera honorarios notariales. Estos importes están sujetos a arancel y varían en función del valor declarado, la complejidad del documento y el número de copias.

Gastos de Registro de la Propiedad

Tras la firma, la compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad. La inscripción también devenga honorarios registrales (arancel) y su importe depende, entre otros factores, del valor del acto inscribible y del contenido del asiento.

Gestoría (si se encarga)

Se puede contratar una gestoría para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Es un servicio voluntario (salvo que se imponga en determinadas operativas de financiación), con precio libre.

Gastos vinculados a hipoteca (si se financia la compra)

Si hay préstamo hipotecario, pueden aparecer costes como los siguientes (dependen del banco y de lo pactado):

• Tasación del inmueble, normalmente a cargo del comprador.
• Comisiones bancarias (por ejemplo, apertura, estudio, amortización anticipada, según contrato).
• Seguros vinculados o recomendados (por ejemplo, seguro de hogar, vida, o protección de pagos), que conviene revisar porque pueden contratarse y se puede hacer la contratación con distintas entidades en muchos casos.
• Gastos de notaría, registro de la hipoteca y el AJD del préstamo hipotecario, que, con carácter general, asume la entidad prestamista, sin perjuicio de los costes que contractualmente se atribuyan al cliente cuando la normativa lo permite (por ejemplo, la tasación o ciertas comisiones).

Honorarios profesionales y servicios previos

En función del caso, puede haber costes adicionales por servicios de comprobación o asesoramiento, como una revisión legal de la vivienda (titularidad, cargas, situación urbanística, estado de deudas con comunidad), la obtención de documentación, o la emisión de certificados.

Gastos recurrentes o prorrateos al adquirir

Aunque no son gastos de firma propiamente dichos, conviene prever (según lo que se pacte):

• Prorrateo de IBI, si se acuerda entre las partes.
• Cuotas de comunidad (y, si existieran, derramas aprobadas).
• Altas o cambios de titularidad de suministros (como el agua y la luz) y posibles depósitos o derechos de acometida si proceden.