La compravenda d’immobles no sempre implica que una única persona sigui propietària del bé. En molts casos, diverses persones comparteixen la propietat d’un habitatge, bé perquè l’han heretat conjuntament, bé perquè l’han adquirit entre diverses persones per un altre títol. Aquesta situació s’anomena copropietat o proindivís.
Però què passa si un dels copropietaris vol vendre la seva part? Pot fer-ho sense el consentiment dels demés? En aquest article expliquem les claus per entendre quins drets té cada copropietari i com actuar si es planteja aquesta situació.
El que explicarem a aquest article regeix als territoris sotmesos al dret civil comú, de manera que poden existir particularitats en aquells amb un dret civil foral o especial.
Podem ajudar-te
Som advocats especialistes en dret immobiliari a Girona. Si necessites un despatx amb àmplia experiència en la matèria, contacta amb nosaltres i informa’t sin compromís.
Contacta amb nosaltresQuè significa ser copropietari d’un immoble?
Ser copropietari implica tenir una quota de participació sobre un bé, cosa que no es tradueix en una part física concreta de l’immoble, sinó en un percentatge de la seva totalitat.
Això comporta tant drets com obligacions compartides, i pot generar situacions complexes si els copropietaris no estan d’acord en l’ús, el manteniment o el destí de l’immoble.
És possible vendre una part indivisa d’una propietat?
Sí, un copropietari pot vendre la seva part indivisa de l’immoble sense necessitat de comptar amb l’autorització dels altres titulars, d’acord amb l’article 399 del Codi civil. La llei permet aquesta possibilitat perquè cada persona és lliure de disposar de la seva quota de participació, i la transmissió es limita a aquesta quota, sense atribuir al comprador un dret sobre una part física concreta de l’immoble.
És a dir, el nou comprador, en adquirir una part indivisa, passa a formar part del proindivís i assumeix les mateixes limitacions que tenia l’anterior titular.
Tenen preferència els altres copropietaris per comprar aquesta part?
Efectivament. Els altres copropietaris tenen dret de retracte, la qual cosa significa que poden adquirir aquesta part en les mateixes condicions en què hagi estat venuda a un tercer.
El dret de retracte es regula als articles 1521 i següents del Codi civil, i suposa que, si un copropietari ven la seva quota a un tercer aliè a la comunitat, els altres comuners poden subrogar-se en la compra i adquirir aquesta participació en les mateixes condicions pactades amb el comprador.
El retracte s’ha d’exercir en un termini de 9 dies, es computa des de la inscripció de la venda al Registre de la Propietat i, si no hi ha inscripció, des que el retraient va tenir coneixement de la venda.
A la pràctica, es fa valer reclamant al comprador la subrogació i, si no hi ha acord, mitjançant una acció judicial exercitada dins de termini. Si diversos comuners volen retraure, només poden fer-ho a prorrata de la seva quota en la cosa comuna.
Quins problemes poden sorgir si entra un tercer a la copropietat?
Tot i que legalment és possible, vendre a un tercer pot complicar la gestió de l’immoble. El nou copropietari tindrà dret a participar en les decisions comuns i a exigir una solució si no està d’acord amb mantenir el proindivís, com pot ser sol·licitar la divisió del bé o la seva venda en subhasta pública si no hi ha acord.
Quines opcions existeixen per sortir del proindivís?
La venda de la part indivisa és només una de les opcions. També es pot:
- Vendre l’immoble sencer i repartir el preu entre tots.
- Arribar a un acord d’ús del bé entre els copropietaris.
- Sol·licitar la divisió de la cosa comuna davant del jutjat si no hi ha acord, cosa que acostuma a implicar una subhasta de l’immoble.
Aleshores, què es pot fer per no continuar compartint la propietat?
Trobar-se en una situació de copropietat pot ser útil en determinats moments, però també pot donar lloc a conflictes. Si un dels copropietaris desitja vendre la seva part, pot fer-ho legalment, tot i que és aconsellable intentar arribar a un acord amb els demés per evitar complicacions futures.
I si no existeix enteniment, el més recomanable és consultar amb un advocat especialitzat en dret civil per valorar la millor manera d’actuar i protegir els interessos. La solució dependrà sempre del cas concret.