Diferències entre arres penitencials i arres confirmatòries a Catalunya

El Codi civil de Catalunya regula específicament la possibilitat de pactar unes arres de forma prèvia al contracte de compravenda, a diferència del Codi civil comú, que conté una regulació més dispersa i menys concreta sobre la matèria.

Tanmateix, en essència, ambdues legislacions estableixen el mateix sobre el contracte d’arres, encara que existeixen algunes diferències que analitzarem en aquest article.

Per a què serveixen les arres en el contracte de compravenda?

El procés de compravenda d’un immoble, des que el comprador pren la decisió de comprar fins que es pot formalitzar la transacció, és particularment lent, amb el risc que el venedor vengui a un tercer durant aquest termini o que el comprador finalment no aconsegueixi completar la compra.

Per reservar l’immoble a disposició del comprador en aquest lapse de temps i assegurar el manteniment de les condicions pactades és per al que s’entrega una quantitat de diners en concepte d’arres.

Així doncs, la finalitat del contracte d’arres és garantitzar el bon terme del contracte de compravenda, encara que, segons quin sigui el tipus d’arres pactades, l’objectiu principal serà el d’assegurar la compra o bé el de reservar l’immoble, establint les conseqüències d’un possible desistiment.

En què consisteixen les arres confirmatòries en dret català?

D’acord amb l’article 621-8.1 del Codi civil de Catalunya, si el comprador entrega una quantitat de diners al venedor a compte del preu final de la compravenda, s’entén que ho fa en concepte d’arres confirmatòries i en senyal de conclusió del contracte, és a dir, amb l’objectiu d’assegurar la celebració del contracte de compravenda.

En el contracte d’arres, a més de l’entrega d’una quantitat a compte del preu final, s’estableix un terme per formalitzar la compravenda.

Per tant, en dret català, les arres confirmatòries s’apliquen per defecte quan les parts en el contracte no han especificat quin és el tipus d’arres pactades.

Què passa si hi ha incompliment de les arres confirmatòries?

Les arres confirmatòries no permeten el desistiment, ja que la seva finalitat principal és assegurar la celebració de la compravenda.

Així, si, transcorregut el termini pactat, el comprador o el venedor finalment no compleixen amb el seu compromís de celebrar la compravenda, s’entén que hi ha hagut un incompliment.

Les conseqüències de l’incompliment per qualsevol de les parts són les següents:

• L’altra part podrà exigir el compliment de l’obligació més el pagament dels interessos meritats.
• Si no és possible el compliment, podrà resoldre el contracte i exigir el pagament d’una indemnització per danys i perjudicis causats, més els interessos corresponents.

En què consisteixen les arres penitencials en dret català?

La regulació de les arres penitencials en el Codi civil de Catalunya és més detallada i completa que la del règim comú, i l’article 621-8 tracta de manera específica i completa tant la naturalesa i l’incompliment de les arres penitencials com els seus aspectes formals.

D’acord amb l’article esmentat, a causa de la major llibertat que permeten a les parts a l’hora de desistir del contracte, les arres penitencials s’han de pactar expressament, igual que passa en la legislació comú.

Per tant, aquest tipus d’arres permet que qualsevol de les parts desisteixi lliurement, sense necessitat d’al·legar la justificació d’una causa, tot i que el desistiment té conseqüències, l’objectiu de les quals és compensar d’alguna manera l’altra part.

Què passa en cas d’incompliment de les arres penitencials?

Com es dedueix de l’anterior, en les arres penitencials no existeix l’incompliment pròpiament dit, ja que les parts poden desistir del contracte en qualsevol moment durant el termini pactat.

El que existeix, per tant, és una conseqüència legal per al cas que es produeixi el desistiment:

• Si desisteix el comprador, perdrà els diners que va entregar en concepte d’arres.
• Si desisteix el venedor, haurà d’entregar al comprador el doble de la quantitat rebuda en concepte d’arres.

No obstant això, hi ha un supòsit en què el desistiment es pot entendre justificat, que és el cas que el comprador no aconsegueixi obtenir el finançament del banc.

Què passa amb les arres en cas de denegació de la hipoteca?

A diferència de la legislació comú, el Codi civil de Catalunya preveu expressament la possibilitat que el comprador no obtingui la hipoteca per comprar l’habitatge.

L’article 621-49 estableix que, si el contracte de compravenda (o el d’arres) preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador podrà desistir del contracte sense perdre els diners entregats en arres, sempre que les parts no hagin pactat una altra cosa.

Però a més a més, el comprador haurà de deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat de no concloure’s el contracte, és a dir, haurà de compensar-lo per les despeses en què hagi pogut incórrer amb motiu del contracte de compravenda o d’arres penitencials.

Els requisits per poder desistir sense penalització per aquest motiu són:

1. Que s’hagi fet constar expressament al contracte la necessitat del comprador de finançament per part d’un tercer.
2. Que es justifiqui documentalment, dins el termini pactat, la negativa del banc a concedir el finançament o que el comprador es subrogui en la hipoteca preexistent.
3. Que la negativa del banc no es degui a negligència del comprador (per exemple, no lliurant la documentació requerida pel banc).

Encara que només es contempla aquesta possibilitat per a les arres penitencials, s’entén extensible a les arres confirmatòries, ja que l’article estableix que el venedor haurà de retornar el preu que li hagués estat entregat per arres penitencials o per la compravenda, per tant també inclou els diners entregats en concepte d’arres confirmatòries.

Quins són els requisits de forma de les arres penitencials?

El contracte d’arres es pot formalitzar tant en document privat com en document públic, però la llei conté algunes consideracions a tenir en compte si s’opta per l’escriptura pública.

Així, d’acord amb l’article 621-8.3, si les arres penitencials per a la compravenda d’un immoble s’han pactat per un plaç màxim de 6 mesos i s’han dipositat davant notari, es podran fer constar al Registre de la Propietat, i l’immoble quedarà afecte a la seva devolució, en aquest cas.

Com a conseqüència, si una de les parts desisteix, el notari haurà de lliurar les arres dipositades a l’altra part.

L’afecció de l’immoble s’extingirà en qualsevol dels casos següents:

• Quan s’inscrigui la compravenda.
• Quan el comprador desisteixi i el venedor ho acrediti fefaentment.
• Quan transcorrin 60 dies després del termini pactat, excepte si el comprador les reclama abans d’aquest termini i existeix una anotació en aquest sentit. En aquest cas, l’afecció es cancel·larà d’ofici.

Quines són les diferències entre les arres confirmatòries i les arres penitencials?

De tot l’anterior, es pot inferir que les arres confirmatòries i les arres penitencials es diferencien pels següents aspectes:

Finalitat de les arres

L’objectiu principal de les arres confirmatòries és assegurar els compromisos de les parts alhora de celebrar el contracte de compravenda, mentre que, a les arres penitencials, la seva finalitat és fixar l’import de la compensació en cas que es produeixi un desistiment, però s’admet que la compravenda no arribi a celebrar-se.

Forma d’aplicació

La llei catalana preveu que les arres confirmatòries s’apliquin per defecte, en cas que les parts hagin pactat l’entrega prèvia d’uns diners a compte i no hagin especificat el tipus d’arres que volen fixar.

Tanmateix, les arres penitencials han de ser pactades expressament per poder-se aplicar.

Conseqüències de l’incompliment

Si s’incompleixen les arres confirmatòries, s’entén que hi ha hagut un incompliment de contracte, i l’altra part podrà exigir el compliment de l’obligació, ja que el primer objectiu d’aquestes arres és assegurar la celebració de la compravenda.

En canvi, en el cas de les arres penitencials no hi ha pròpiament un incompliment, ja que qualsevol de les parts pot desistir lliurement del contracte, sempre que compensi l’altra part amb l’import fixat al contracte d’arres.

Formalització del contracte

Pel que fa als requisits formals, tant les unes com les altres es poden formalitzar en document privat o en document públic, però, com hem vist, la llei preveu unes conseqüències específiques per al cas que les arres penitencials es formalitzin en document públic i es dipositin davant notari, relacionades amb l’abast de l’afecció de l’immoble com a conseqüència de la inscripció al Registre de la Propietat.

Denegació de la hipoteca

Encara que aquesta circumstància es preveu com a causa de justificació del desistiment només per a les arres penitencials, s’entén que també en el cas de les arres confirmatòries és possible resoldre el contracte per aquest motiu i restituir les coses a l’estat previ al contracte.

Com a conseqüència, cap de les parts no es veurà penalitzada per un incompliment del contracte d’arres a causa de la denegació del finançament aliè, sempre que no sigui culpa del comprador.