En las compraventas de inmuebles es habitual adelantar alguna cantidad al vendedor a cuenta del importe final, mientras se solicita una hipoteca, o bien pactar previamente un contrato de arras que asegure el compromiso de las partes de celebrar la compraventa posteriormente.
El derecho catalán prevé expresamente qué ocurre si el banco deniega la hipoteca y el comprador no puede hacer frente a los compromisos adquiridos, y también cómo afecta esta circunstancia a las cantidades entregadas en concepto de arras.
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Contacta con nosotros¿Qué ocurre si el banco deniega la hipoteca al comprador?
En principio, si las partes han formalizado un contrato de arras previo a la compraventa, y el comprador incumple su compromiso de compra en el plazo acordado, la consecuencia es la prevista al pactar las arras.
Si las arras pactadas son penitenciales, el comprador puede desistir del contrato, y la consecuencia es la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. Si quien desiste es el vendedor, deberá entregar al comprador el doble de la cantidad recibida en arras.
No obstante, si el motivo de incumplimiento es que el comprador no ha obtenido la financiación del banco, el artículo 621-49 del libro VI del Código Civil de Cataluña prevé expresamente una consecuencia distinta.
Conforme al artículo, si el comprador justifica la denegación de la financiación, podrá desistir del contrato y recuperar el dinero entregado, pero estará obligado a dejar al vendedor en la misma situación en que estaba, de modo que tampoco sufra perjuicio por la operación.
¿Qué cantidad de dinero debe devolver el vendedor?
El dinero que recupera el comprador es tanto el que haya entregado como anticipo del precio de compraventa como el que haya dado al vendedor en concepto de arras, en caso de haberlas pactado.
El artículo solo menciona las arras penitenciales, pero se entiende que la consecuencia es la misma sea cual sea la naturaleza de las arras pactadas (penales, confirmatorias o penitenciales).
¿Cuáles son los requisitos para que el comprador recupere el dinero entregado?
El comprador podrá desistir del contrato de compraventa y del de arras, en su caso, recuperando el dinero entregado, solo si se cumplen los siguientes requisitos:
Ausencia de pacto en contrario
El comprador no podrá desistir del contrato y devolver las cosas a su estado anterior si existe un pacto entre comprador y vendedor que niegue esa posibilidad.
Justificación documental
El comprador debe justificar documentalmente que se le ha denegado la financiación, en alguna de estas formas:
- La negativa del banco a conceder la hipoteca.
- La negativa del banco a aceptar la subrogación en la hipoteca existente sobre el inmueble.
Justificación en plazo
El comprador debe justificar documentalmente la denegación de financiación dentro del plazo que hayan pactado las partes en el contrato de arras o en el de compraventa.
Mención expresa en el contrato
Además, el artículo exige que el contrato de compraventa prevea expresamente la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito.
Este requisito hay que entenderlo referido tanto al contrato de compraventa como al contrato de arras, puesto que si este se produce, no es posible incluir la mención de financiación en el contrato de compraventa, ya que no se llegará a celebrar.
Causa no imputable al comprador
Por último, es necesario que la falta de financiación no se deba a la propia negligencia del comprador, lo que puede ocurrir por ejemplo si no presenta la documentación solicitada por el banco o si incumple de otro modo los requisitos exigidos por la entidad.
¿Cuáles son las obligaciones del comprador con el vendedor?
Si se cumplen los requisitos del apartado anterior, el comprador podrá desistir del contrato y recuperar las cantidades entregadas, pero estará obligado, a su vez, a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado en caso de no concluirse el contrato de compraventa, o de no celebrarse el contrato de arras.
Esto significa que el comprador debe compensar al vendedor por todos los gastos en que haya incurrido a causa de la venta esperada, de modo que ninguna de las partes sufra ningún perjuicio por lo actuado hasta el momento.
De ese modo, ambas partes quedan liberadas de sus compromisos y la situación vuelve a ser la que tenían antes de la celebración del contrato.