El Código Civil catalán regula específicamente la posibilidad de pactar unas arras de forma previa al contrato de compraventa, a diferencia del Código Civil común, que contiene una regulación más dispersa y menos concreta sobre el tema.
No obstante, en esencia, ambas legislaciones establecen lo mismo sobre el contrato de arras, aunque existen algunas diferencias que vamos a analizar en este artículo.
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Contacta con nosotros¿Para qué sirven las arras en el contrato de compraventa?
El proceso de compraventa de un inmueble, desde que el comprador toma la decisión de comprar hasta que se puede formalizar la transacción, es particularmente lento, con el riesgo de que el vendedor venda a un tercero durante ese plazo o de que el comprador finalmente no logre completar la venta.
Para reservar el inmueble a disposición del comprador en ese lapso de tiempo y asegurar el mantenimiento de las condiciones pactadas es para lo que se entrega una cantidad de dinero en concepto de arras.
Así pues, la finalidad del contrato de arras es garantizar el buen fin del contrato de compraventa, aunque, según cuál sea el tipo de arras pactadas, el objetivo principal será el de asegurar la compra o bien el de reservar el inmueble, estableciendo las consecuencias de un posible desistimiento.
¿En qué consisten las arras confirmatorias en derecho catalán?
De acuerdo con el artículo 621-8.1 del Código Civil de Cataluña, si el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor a cuenta del precio final de la compraventa, se entiende que lo hace en concepto de arras confirmatorias y en señal de conclusión del contrato, es decir, con el objetivo de asegurar la celebración del contrato de compraventa.
En el contrato de arras, además de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final, se establece un plazo para formalizar la compraventa.
Por tanto, en derecho catalán, las arras confirmatorias se aplican por defecto, cuando las partes en el contrato no han especificado el tipo de arras pactadas.
¿Qué ocurre si hay incumplimiento de las arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento, ya que su finalidad principal es asegurar la celebración de la compraventa.
De ese modo, si, transcurrido el plazo pactado, el comprador o el vendedor finalmente no cumplen con su compromiso de celebrar la compraventa, se entiende que ha habido un incumplimiento.
Las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes son las siguientes:
- La otra parte podrá exigir el cumplimiento de la obligación más el pago de los intereses devengados.
- Si no es posible el cumplimiento, podrá resolver el contrato y exigir el pago de una indemnización por daños y perjuicios, más los intereses que correspondan.
¿En qué consisten las arras penitenciales en derecho catalán?
La regulación de las arras penitenciales en el Código Civil de Cataluña es más detallada y completa que la del régimen común, y el artículo 621-8 trata de manera específica y completa tanto la naturaleza e incumplimiento de las arras penitenciales como sus aspectos formales.
De acuerdo con el citado artículo, debido a la mayor libertad que permiten a las partes a la hora de desistir del contrato, las arras penitenciales deben pactarse expresamente, al igual que ocurre en la legislación común.
Por tanto, este tipo de arras permiten que cualquiera de las partes desista libremente, sin necesidad de tener que alegar una causa justificada, aunque el desistimiento tiene consecuencias, cuyo objetivo es compensar de algún modo a la otra parte.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento de las arras penitenciales?
Como se deduce de lo anterior, en las arras penitenciales no existe el incumplimiento propiamente dicho, ya que las partes pueden desistir del contrato en cualquier momento durante el plazo pactado.
Lo que existe, por tanto, es una consecuencia legal para el caso de que se produzca el desistimiento:
- Si desiste el comprador, perderá el dinero que entregó en concepto de arras.
- Si desiste el vendedor, deberá entregar al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
No obstante, existe una posibilidad en la que el desistimiento se puede entender justificado, que es el caso de que el comprador no logre obtener la financiación del banco.
¿Qué ocurre con las arras en caso de denegación de la hipoteca?
A diferencia de la legislación común, el Código Civil catalán prevé expresamente la posibilidad de que el comprador no obtenga la hipoteca para comprar la vivienda.
El artículo 621-49 establece que, si el contrato de compraventa (o el de arras) prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, podrá el comprador desistir del contrato sin perder el dinero entregado en arras, siempre que las partes no hayan pactado otra cosa.
Pero, además, el comprador deberá dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado de no concluirse el contrato, es decir, deberá compensarle por los gastos en que haya podido incurrir con motivo del contrato de compraventa o de arras penitenciales.
Los requisitos para poder desistir sin penalización por este motivo son:
- Que se haya hecho constar expresamente en el contrato la necesidad de financiación por un tercero.
- Que se justifique documentalmente, en el plazo pactado, la negativa del banco a conceder la financiación o a que el comprador se subrogue en la hipoteca preexistente.
- Que la negativa del banco no se deba a la negligencia del comprador (por ejemplo, no entregando la documentación requerida por el banco).
Aunque solo se contempla esta posibilidad para las arras penitenciales, se entiende extensible a las arras confirmatorias, ya que el artículo establece que el vendedor deberá devolver el precio que le hubiera sido entregado por arras penitenciales o por la compraventa, lo cual incluye el dinero entregado en concepto de arras confirmatorias.
¿Cuáles son los requisitos de forma de las arras penitenciales?
El contrato de arras se puede formalizar tanto en documento privado como en documento público, pero la ley contiene algunas consideraciones a tener en cuenta en caso de que se opte por la escritura pública.
Así, de acuerdo con el artículo 621-8.3, si las arras penitenciales para la compraventa de un inmueble se han pactado por un plazo máximo de 6 meses y se han depositado ante notario, se podrán hacer constar en el Registro de la Propiedad, y el inmueble quedará afecto a su devolución, en ese caso.
Como consecuencia, si una de las partes desiste, el notario deberá entregar las arras depositadas a la otra parte.
La afección del inmueble se extinguirá en cualquiera de los siguientes casos:
- Cuando se inscriba la compraventa.
- Cuando el comprador desista y el vendedor lo acredite fehacientemente.
- Cuando transcurran 60 días después del plazo pactado, excepto si el comprador las demanda antes de ese plazo y existe una anotación en tal sentido. En ese caso, la afección se cancelará de oficio.
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Contacta con nosotros¿Cuáles son las diferencias entre las arras confirmatorias y las arras penitenciales?
De todo lo anterior, se puede inferir que las arras confirmatorias y arras penitenciales se diferencian en los siguientes aspectos:
Finalidad de las arras
El objetivo principal de las arras confirmatorias es asegurar los compromisos de las partes de celebrar el contrato de compraventa, mientras que, en las arras penitenciales, la finalidad es fijar el importe de la compensación para el caso de que se produzca un desistimiento, pero se admite que la compraventa no se llegue a celebrar.
Forma de aplicación
La ley catalana prevé que las arras confirmatorias se apliquen por defecto, en caso de que las partes hayan pactado la entrega previa de un dinero a cuenta y no hayan especificado el tipo de arras que desean contratar.
Sin embargo, las arras penitenciales deben ser pactadas expresamente para poder ser aplicadas.
Consecuencias del incumplimiento
Si se incumplen las arras confirmatorias, se entiende que ha habido un incumplimiento de contrato, y la otra parte podrá exigir el cumplimiento de la obligación, ya que el objetivo primero de pactarlas es asegurar la celebración de la compraventa.
En cambio, en el caso de las arras penitenciales no hay propiamente un incumplimiento, ya que cualquiera de las partes puede desistir libremente del contrato, siempre que compense a la otra parte con el importe de las arras.
Formalización del contrato
En cuanto a los requisitos formales, tanto unas como otras se pueden formalizar en documento privado o en documento público, pero, como hemos visto, la ley prevé unas consecuencias específicas para el caso de que las arras penitenciales se formalicen en documento público y se depositen ante notario, y que están relacionadas con el alcance de la afección del inmueble como consecuencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Denegación de la hipoteca
Aunque esta circunstancia se prevé como causa de justificación del desistimiento solo para las arras penitenciales, se entiende que también en el caso de las arras confirmatorias es posible resolver el contrato por ese motivo y reponer las cosas al estado previo al contrato.
Como consecuencia, ninguna de las partes se verá penalizada por un incumplimiento del contrato de arras debido a la denegación de la financiación ajena, siempre que no sea culpa del comprador.