Com cal reclamar els vicis ocults d'un habitatge a Catalunya?

En dret català, quan el bé adquirit per compravenda presenta deficiències o vicis, o no s’ajusta a les condicions pactades, la reclamació del comprador es vehicula a través del concepte de conformitat o, més precisament en el cas descrit, de manca de conformitat.

Així, el Codi civil de Catalunya regula la reclamació per vicis ocults en l’habitatge comprat de manera diferent a la legislació civil comuna, tal com veurem a continuació.

En què consisteix el procediment de reclamació per vicis ocults a Catalunya?

En dret català, no existeix el sanejament per vicis ocults tal com el regula el Codi civil comú, sinó que tot el procés de reclamació per defectes en l’àmbit de la compravenda gira al voltant de la conformitat del bé amb el contracte.

Mitjançant la conformitat, el comprador ha de comprovar que les característiques del bé s’ajusten al que s’ha estipulat en el contracte i donar la seva conformitat si és així. Però, si s’hi aprecia l’existència de vicis o defectes que van romandre ocults en el moment de la compra, ha de manifestar la manca de conformitat i notificar-ho al venedor.

La conformitat del bé amb el contracte es regula a l’article 621-20 i següents del Codi civil de Catalunya.

Quan hi ha conformitat amb el contracte en el cas de l’habitatge comprat?

En el cas de la compra d’un habitatge, existeix conformitat quan aquest compleix els requisits següents:

• S’entrega amb les característiques de tipologia, qualitat, funcionalitat i altres que estableix el contracte.
• S’entrega amb tots els accessoris o annexos que s’hagin estipulat en el contracte.
• És apte per als fins als quals està destinat, és a dir, que sigui habitable en condicions adequades.
• Reuneix les característiques de qualitat que el comprador pugui raonablement esperar.
• Presenta la correspondència adequada amb la descripció de l’habitatge o amb el model que va mostrar el venedor.

Si l’habitatge no compleix els requisits esmentats, s’entén que hi ha una manca de conformitat i el comprador podrà reclamar contra el venedor.

Quins són els requisits per poder reclamar per defectes en l’habitatge venut?

D’acord amb l’article 621-23 del Codi civil de Catalunya, per poder reclamar pels defectes apareguts en l’habitatge venut cal que es compleixin els requisits següents:

• Que el defecte que dona lloc a la manca de conformitat ja existís en el moment de l’entrega de l’habitatge.
• Que la manca de conformitat es manifesti durant els 3 anys següents a l’entrega.

De quin termini disposa el comprador per reclamar en cas de manca de conformitat?

En primer lloc, segons l’article 621-28, el comprador ha d’examinar l’habitatge comprat per comprovar si hi ha conformitat o no, i ho ha de fer en el termini pactat o en un termini tan breu com sigui possible i adequat a les circumstàncies.

Si, després de l’examen, el comprador aprecia una manca de conformitat, ho ha de notificar al venedor sense dilació indeguda, i n’assumirà els danys i perjudicis derivats si s’endarrereix en la notificació, tret que el venedor ja en conegués els fets comunicats o hagués garantit expressament la conformitat.

El comprador disposa d’un termini de 3 anys des de l’entrega de l’habitatge per reclamar per la manca de conformitat.

El venedor pot, llavors, reparar o substituir l’habitatge defectuós, fet que interromp el termini de responsabilitat, però continuarà responent durant l’any següent a la reparació o substitució, si la causa de la manca de conformitat és la mateixa que la causa original.

Què passa si el defecte és posterior al moment de la compravenda?

La legislació catalana permet al comprador reclamar pels vicis o defectes que s’hagin manifestat en els 3 anys posteriors a la compra de l’habitatge, però sempre que ja existissin en el moment de la compravenda. Si no és així, no en serà responsable el venedor.

Tanmateix, en el cas que els defectes o vicis es manifestin dins dels 2 anys següents a l’entrega de l’habitatge, es presumeix que la manca de conformitat ja existia en el moment de la compravenda (article 621-24.1).

Si es tracta de la compravenda d’un habitatge de segona mà, el termini de presumpció és d’un any des de l’entrega.

En quins casos no és responsable el venedor pels defectes en l’habitatge venut?

Com hem vist, el venedor respon pels vicis o defectes que romanien ocults en el moment de la compravenda però es manifesten en el termini de 3 anys des de l’entrega, excepte en els casos següents:

• Quan el comprador ja conegués la manca de conformitat en el moment de la venda.
• Quan el comprador no pogués raonablement ignorar la manca de conformitat en el moment de concloure el contracte.

No obstant això, sí que respon el venedor en tot cas si el comprador no va poder conèixer la manca de conformitat a causa d’una ocultació dolosa del venedor, o per negligència greu d’aquest.

També respon el venedor en tot cas si va assumir la garantia de conformitat que estableix l’article 621-26.

Què es pot demanar en la reclamació per defectes en l’habitatge venut?

Si hi ha una manca de conformitat entre l’habitatge lliurat i les condicions establertes en el contracte, i el defecte té tal gravetat que afecta l’habitabilitat de l’immoble, el comprador podrà reclamar al venedor a través de qualsevol de les vies següents:

• Demanant al venedor la reparació de l’habitatge. Com hem vist, si el venedor hi accedeix, s’interromp el termini per exercir l’acció de reclamació i es reprèn quan es torna a lliurar l’habitatge reparat.
• Desistint del contracte mitjançant l’acció redhibitòria, de manera que el contracte queda anul·lat i el comprador recupera els diners lliurats per la compra.
• Demanant una rebaixa en el preu mitjançant l’acció estimatòria o quanti minoris, que el compensi pels defectes a l’habitatge, i que s’ha de basar en el cost que es consideri necessari per afrontar les reparacions.
• Sol·licitant una indemnització per danys i perjudicis, en cas que el venedor hagi actuat de mala fe ocultant de manera maliciosa els vicis de l’habitatge. Aquesta acció és acumulable a qualsevol de les dues anteriors.

Quan és aplicable la legislació catalana en la compravenda d’habitatge?

Els possibles conflictes d’aplicació entre la legislació catalana i la legislació comuna en matèria de compravenda d’habitatge es resolen en favor de la legislació del lloc on estigui situat l’immoble.

Tanmateix, si les parts han pactat expressament l’aplicació d’una altra legislació, s’hi aplicarà aquesta, sempre que existeixi una connexió entre la legislació a aplicar i l’objecte del contracte.