En derecho catalán, cuando el bien adquirido por compraventa presenta deficiencias o vicios, o no se ajusta a las condiciones pactadas, la reclamación del comprador se canaliza a través del concepto de conformidad, o más adecuadamente en el caso descrito, de falta de conformidad.
Así, el Código Civil catalán regula la reclamación por vicios ocultos en la vivienda comprada en forma diferente a la legislación civil común, como vamos a ver a continuación.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste el procedimiento de reclamación por vicios ocultos en Cataluña?
En derecho catalán, no existe el saneamiento por vicios ocultos tal y como lo regula el Código Civil común, sino que todo el proceso de reclamación por defectos en el ámbito de la compraventa gira en torno a la conformidad del bien al contrato.
Mediante la conformidad, el comprador debe comprobar que las características del bien se adecúan a lo estipulado en el contrato, y dar su conformidad en caso afirmativo. Pero si se aprecia la existencia de vicios o defectos que permanecieron ocultos en el momento de la compra, debe manifestar la falta de conformidad y notificárselo al vendedor.
La conformidad del bien al contrato se regula en el artículo 621-20 y siguientes del Código Civil catalán.
¿Cuándo hay conformidad al contrato en el caso de la vivienda comprada?
En el caso de la compra de una vivienda, existe conformidad cuando la misma cumple los siguientes requisitos:
- Ser entregada con las características de tipo, calidad, funcionalidad y demás características previstas en el contrato.
- Ser entregada con todos los accesorios o anexos que se hayan estipulado en el contrato.
- Ser apta para los fines a los que está destinada, es decir, ser habitable en condiciones adecuadas.
- Reunir las características de calidad que el comprador pueda razonablemente esperar.
- Presentar la correspondencia debida con la descripción de la vivienda o el modelo que mostró el vendedor.
Si la vivienda no cumple los requisitos mencionados, se entiende que existe falta de conformidad y el comprador podrá reclamar contra el vendedor.
¿Cuáles son los requisitos para poder reclamar por defectos en la vivienda vendida?
De acuerdo con el artículo 621-23 del Código Civil catalán, para poder reclamar por los defectos aparecidos en la vivienda vendida es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el defecto que da lugar a la falta de conformidad ya existiera en el momento de la entrega de la vivienda.
- Que la falta de conformidad se manifieste durante los 3 años siguientes a la entrega.
¿De qué plazo dispone el comprador para reclamar en caso de falta de conformidad?
En primer lugar, de acuerdo con el artículo 621-28, el comprador debe examinar la vivienda comprada para comprobar si existe conformidad o no, lo cual debe hacer en el plazo pactado, o en un plazo tan breve como sea posible y adecuado a las circunstancias.
Si, tras el examen, el comprador aprecia una falta de conformidad, debe notificárselo al vendedor sin dilación indebida, respondiendo de los daños y perjuicios provocados en caso de retrasarse en la notificación, salvo que el vendedor ya conociera los hechos comunicados o hubiera garantizado expresamente la conformidad.
El comprador dispone de un plazo de 3 años desde la entrega de la vivienda para reclamar por la falta de conformidad.
El vendedor puede entonces reparar o sustituir la vivienda defectuosa, interrumpiendo así el plazo de responsabilidad, pero responderá durante el año siguiente a la reparación o sustitución, si la causa de falta de conformidad es la misma que la causa original.
¿Qué ocurre si el defecto es posterior al momento de la compraventa?
La legislación catalana permite al comprador reclamar por los vicios o defectos que se hayan puesto de manifiesto en los 3 años posteriores a la compra de la vivienda, pero siempre que ya existieran en el momento de la compraventa. Si no es así, no son responsabilidad del vendedor.
No obstante, en el caso de que los defectos o vicios se manifiesten dentro del plazo de 2 años desde la entrega de la vivienda, se presume que la falta de conformidad ya existía en el momento de la compraventa (artículo 621-24.1).
Si se trata de la compraventa de una vivienda de segunda mano, el plazo de presunción es de un año desde la entrega.
¿En qué casos no es responsable el vendedor por los defectos en la vivienda vendida?
Como hemos visto, el vendedor responde por los vicios o defectos que permanecían ocultos en el momento de la compraventa pero se manifiestan en el plazo de 3 años desde la entrega, salvo en los siguientes casos:
- Cuando el comprador ya conociera la falta de conformidad en el momento de la venta.
- Cuando el comprador no pudiera razonablemente ignorar la falta de conformidad en el momento de concluir el contrato.
No obstante, sí responderá el vendedor en todo caso si el comprador no pudo conocer la falta de conformidad a causa de una ocultación dolosa del vendedor, o por negligencia grave de este.
También responderá el vendedor en todo caso si asumió la garantía de conformidad establecida en el artículo 621-26.
¿Qué se puede pedir en la reclamación por defectos en la vivienda vendida?
Si existe falta de conformidad entre la vivienda entregada y las condiciones estipuladas en el contrato, y el defecto reviste tal gravedad que afecta a la habitabilidad de la vivienda, el comprador podrá reclamar al vendedor mediante cualquiera de las siguientes formas:
- Solicitando al vendedor la reparación de la vivienda. Como hemos visto, si el vendedor accede, se interrumpe el plazo para ejercitar la acción de reclamación y se reanuda cuando se entrega de nuevo la vivienda reparada.
- Desistiendo del contrato mediante la acción redhibitoria, de modo que el contrato se anula y el comprador recupera el dinero que entregó por la compra.
- Solicitando una rebaja en el precio mediante la acción estimatoria o quanti minoris, que le compense por los defectos en la vivienda, y que deberá basarse en el coste que se estime necesario para afrontar las reparaciones.
- Pidiendo una indemnización por daños y perjuicios, en caso de que el vendedor hubiera actuado de mala fe ocultando maliciosamente los vicios en la vivienda. Esta acción es acumulable a cualquiera de las dos anteriores.
¿Cuándo es aplicable la legislación catalana en la compraventa de vivienda?
Los posibles conflictos de aplicación de las leyes entre la legislación catalana y la legislación común en materia de compraventa de vivienda se resuelven a favor de la legislación del lugar donde esté radicado el inmueble.
No obstante, si las partes han pactado expresamente la aplicación de otra legislación, se aplicará esta, siempre que exista una conexión entre la legislación a aplicar y el objeto del contrato.