Què és la tàcita reconducció i com afecta el contracte d’arrendament d’habitatge?

La tàcita reconducció és un mecanisme jurídic que intervé en l’àmbit dels arrendaments quan un contracte ha esgotat totalment la seva durada pactada i totes les seves pròrrogues legals, i tot i així la relació arrendatícia continua de fet.

La seva aplicació implica la creació d’un nou contracte, amb efectes rellevants tant per a l’arrendador com per a l’inquilí, fet que fa necessari comprendre com funciona, en quin moment pot produir-se i quin règim jurídic li és aplicable.

Què s’entén per tàcita reconducció en un contracte de lloguer d’habitatge?

La tàcita reconducció consisteix en la renovació automàtica d’un contracte d’arrendament un cop finalitzada la seva durada i les pròrrogues previstes a la Llei d’Arrendaments Urbans, sempre que l’arrendatari romangui a l’habitatge durant almenys 15 dies i l’arrendador no mostri oposició.

Tot i que en la pràctica suposa continuar amb la relació arrendatícia, jurídicament no es tracta d’una pròrroga del contracte anterior, sinó d’un contracte nou al qual s’apliquen les mateixes condicions pactades prèviament, excepte pel que fa a la durada de l’arrendament.

La figura de la tàcita reconducció en el contracte d’arrendament es regula a l’article 1566 del Codi Civil.

Quines característiques presenta?

La tàcita reconducció presenta una sèrie de trets que permeten diferenciar-la clarament tant del contracte original com de les pròrrogues pròpies de la Llei d’Arrendaments Urbans:

• Es produeix només quan el contracte ha arribat al seu terme (pròrrogues incloses) i han transcorregut almenys 15 dies addicionals amb continuïtat en l’ús de l’habitatge. En aquest període, la manca d’oposició de l’arrendador s’interpreta com a acceptació de la permanència de l’arrendatari.
• S’extingeix el contracte anterior i en dona lloc a un de nou, encara que les condicions econòmiques i altres pactes romanen inalterats amb l’única excepció de la durada.
• La nova relació contractual queda sotmesa al Codi Civil, a diferència del contracte previ, que estava sota l’àmbit d’aplicació de la Llei d’Arrendaments Urbans.
• Amb la tàcita reconducció cessan les garanties atorgades per tercers, com les de fiadors o avaladors, llevat de pacte exprés en contrari.

Quins requisits són necessaris perquè operi la tàcita reconducció en el lloguer d’habitatge?

Perquè es pugui considerar que existeix tàcita reconducció, s’han de complir simultàniament diverses condicions derivades de l’article 1566 del Codi Civil i de les regles generals dels contractes:

1. Existència d’un contracte d’arrendament d’habitatge sense pacte que exclogui l’aplicació de la tàcita reconducció.
2. Finalització del contracte i de totes les seves pròrrogues legals.
3. Permanència de l’arrendatari a l’habitatge durant almenys 15 dies després del venciment del contracte.
4. Aquiescència de l’arrendador, entesa com a absència d’oposició expressa o de requeriment a l’inquilí perquè desallotgi l’habitatge.
5. Capacitat per contractar de les parts en el moment en què sorgeix la nova relació i per disposar de l’objecte de l’arrendament, atès que es configura com un contracte diferent de l’anterior i s’han de complir de nou tots els requisits.

En quin moment es pot produir la tàcita reconducció?

La tàcita reconducció només pot entrar en joc quan el contracte ha esgotat totes les pròrrogues que la Llei d’Arrendaments Urbans preveu per a la protecció de l’arrendatari.

Això significa que ha d’haver transcorregut la durada pactada per les parts i, a més, les següents pròrrogues:

• Pròrroga obligatòria. Si les parts han pactat una durada inferior a 5 anys (o 7 anys quan l’arrendador és una persona jurídica), el contracte es prorroga automàticament per períodes anuals fins a assolir aquesta durada mínima, llevat que l’arrendatari comuniqui la seva voluntat de no renovar amb una antelació mínima de 30 dies.
• Pròrroga legal tàcita. Un cop superat el període anterior, el contracte es prorroga novament per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys, llevat que l’arrendador manifesti la seva voluntat de no renovar amb almenys 4 mesos d’antelació, o l’arrendatari amb 2 mesos.
• Pròrrogues extraordinàries. La Llei d’Arrendaments Urbans també preveu pròrrogues addicionals en casos extraordinaris de vulnerabilitat o per habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat.

Si, transcorregut aquest temps, l’arrendatari continua a l’habitatge i l’arrendador no mostra oposició durant 15 dies, neix el nou contracte regulat pel Codi Civil.

Quina durada tindrà el nou contracte?

La durada del contracte sorgit per tàcita reconducció depèn de la periodicitat que s’hagués pactat per al pagament de la renda conforme a l’article 1581 del Codi Civil. Això és: Per un any, quan la renda s’ha pactat amb caràcter anual, per sis mesos, si s’ha pactat de manera semestral o bé per un mes, si s’ha pactat mensualment.

En la pràctica, el més habitual en els arrendaments d’habitatge és el pagament mensual, motiu pel qual la durada del contracte renovat sol ser mensual.

Tanmateix, existeix una regla especial prevista a la disposició transitòria primera de la Llei d’Arrendaments Urbans per als contractes celebrats entre el 9 de maig de 1985 i el 31 de desembre de 1994. En aquests supòsits, la tàcita reconducció es produeix per un termini de 3 anys i, un cop conclosos, les reconduccions ulteriors s’ajustaran a la durada que resulti segons les regles anteriors.

Quines condicions s’apliquen al nou contracte?

Tot i que la tàcita reconducció origina un contracte diferent, es mantenen les condicions pactades en l’anterior pel que fa a la renda, distribució de despeses, actualitzacions i altres clàusules contractuals, excepte en el que es refereix a la durada, que passa a determinar-se conforme a la periodicitat del pagament.

Quant a les garanties personals de tercers, la regla general és que s’extingeixin amb la novació contractual, però poden continuar si s’ha pactat expressament.

A partir d’aquest moment, el contracte deixa d’estar sotmès a la Llei d’Arrendaments Urbans i es regeix directament pel Codi Civil, que estableix tant la durada com les regles relatives a l’extinció futura del contracte i a l’actuació de les parts dins de la relació arrendatícia.