Limitació dels pisos turístics per part de les comunitats de propietaris a Catalunya

Davant la proliferació d’habitatges turístics en algunes ciutats, molts propietaris tenen dubtes sobre la possibilitat de limitar l’activitat turística al seu edifici davant les molèsties que aquesta els pugui causar en seu dia a dia.

La bona notícia és que les comunitats de propietaris a Catalunya tenen poder per limitar i fins i tot prohibir l’activitat turística a l’immoble, i també per regular l’ús que es fa dels pisos turístics, en cas d’estar permesos.

Pot la comunitat de propietaris limitar o prohibir els pisos turístics?

Sí, la comunitat de propietaris pot limitar o prohibir que els habitatges es destinin a ús turístic, i per això té dues vies a la seva disposició: la inclusió d’aquesta prohibició als estatuts de la comunitat i l’adopció d’un acord, no inclòs als estatuts, pel qual es limiti o es prohibeixi aquesta activitat.

Veiem en què consisteix cadascuna:

Limitació de pisos turístics prevista als estatuts

Els estatuts de la comunitat poden establir qualsevol tipus de limitació d’ús als elements privatius, com els habitatges. Així ho disposa l’article 553-11.1.b) del Codi civil català.

Concretament, l’apartat 2.e) del mateix article recull com a clàusula vàlida dels estatuts la que limita les activitats que poden realitzar-se als elements privatius. Per tant, és perfectament legal que els estatuts de la comunitat limitin o prohibeixin l’activitat turística a l’edifici.

Limitació de pisos turístics per acord de la comunitat de propietaris

En el supòsit que els estatuts no preveguin la limitació o prohibició de l’activitat turística, la junta de propietaris podrà adoptar l’acord per incloure’l a posteriori, per al qual serà necessària una majoria qualificada de vots favorables.

D’acord amb l’article 553-26.2.a, la majoria necessària per incloure aquesta clàusula en concret és de quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot que, alhora, representin quatre cinquenes parts de les quotes de participació.

L’acord adoptat serà aplicable des del mateix moment de la seva adopció i vincularà tots els propietaris de la comunitat, encara que hagin votat en contra.

Què passa si un veí destina el seu habitatge a ús turístic tot i estar prohibit?

Com ja s’ha comentat, tant els estatuts com els acords adoptats per la comunitat de propietaris vinculen tots els propietaris, que tenen obligació de respectar-los (article 553-40.1 del Codi civil de Catalunya).

No obstant això, si malgrat existir una prohibició un veí desobeeix i ofereix el seu habitatge per a ús turístic, el president de la comunitat, per iniciativa pròpia o a petició d’una quarta part dels propietaris, haurà de fer un requeriment fefaent a l’infractor perquè deixi de fer-ho.

Si el veí persisteix, es podrà acudir als tribunals perquè el jutge adopti les mesures cautelars necessàries, com la cessació immediata, i fins i tot es podrà instar que es decreti la privació de l’ús de l’habitatge al seu propietari per un temps de fins a 2 anys.

A més, la comunitat tindrà dret a ser indemnitzada pels perjudicis que l’activitat li hagi pogut causar.

L’acció de cessació s’exerceix mitjançant la presentació d’una demanda al jutjat de primera instància del lloc on sigui l’immoble, i s’han d’aportar el següents documents:

• El requeriment fefaent comunicat al propietari infractor.
• El certificat de l’acord adoptat per la junta de propietaris on es decideixi exercir l’acció.

Com poden evitar els veïns les molèsties provocades pels pisos turístics?

Encara que els estatuts permetin l’ús turístic, els veïns no han de suportar molèsties derivades de l’activitat turística provocades per els hostes.

La comunitat pot regular la convivència mitjançant el reglament de règim interior, que ha de respectar els estatuts (article 553-12).

El reglament conté normes de comportament i bona convivència, així com normes d’ús dels elements comuns i de les instalacions de l’edifici aplicables a la comunitat, i és vinculant per a tots els usuaris, en siguin o no propietaris.

Per modificar el reglament o introduir noves normes, será necessàri que es decideixi en un acord de la junta adoptat per majoria simple de presents en la votació, sempre que representi la majoría simple de les quotes de participació.

Quines obligacions té el propietari de l’habitatge turístic envers els hostes?

Per assegurar el compliment de les normes de la comunitat, l’article 221-2.5 del Decret 75/2020, de 4 d’agost, de turisme de Catalunya, en desplegament de la Llei 13/2002, de 21 de juny, de turisme de Catalunya, estableix l’obligació que el propietari o gestor de l’habitatge turístic proporcioni als usuaris un document on figurin les normes de convivència de la comunitat, amb l’advertiment que l’incompliment serà sancionat.

També ha de facilitar un número telèfon de contacte a veïns i usuaris per tal que contactin amb ell en cas de consultes o incidències relacionades amb l’activitat turística.

Si els hostes incompleixen les normes o ordenances municipals, el propietari o gestor els haurà de requerir perquè abandonin l’habitatge immediatament.

Què pot fer la comunitat si hi ha activitats molestes en l’habitatge turístic?

La comunitat també pot actuar directament si els usuaris dels habitatges turístics hi fan activitats o actes contraris a la convivència normal a l’edifici o que siguin perjudicials per a l’immoble.

Els mitjans legals de què disposen són els mateixos que es poden emprar si és un propietari qui causa les molèsties. En concret, el president de la comunitat (per iniciativa pròpia o a instància d’una quarta part dels propietaris) ha de requerir fefaentment a l’usuari que cessi en l’activitat molesta.

Si l’usuari insisteix, es podrà interposar una acció de cessació contra ell, i el jutge podrà acordar la mesura cautelar de cessació immediata, si és necessari. A més, els veïns tenen dret a una indemnització i podran instar la privació d’ús de l’habitatge per al propietari per un termini de fins a 2 anys, si les molèsties continuen, i l’extinció del contracte de lloguer turístic entre usuari i propietari.

Hi ha cap altra manera de limitar l’activitat turística encara que els estatuts la permetin?

Fins i tot si els estatuts de la comunitat permeten l’activitat turística a l’edifici, pot existir una norma superior, dictada per l’ajuntament, que la prohibeixi.

En primer lloc, l’ajuntament és qui decideix l’ús del sòl mitjançant el corresponent pla general, i hi estableix quins usos són compatibles amb el d’habitatge; per tant, si no admet l’ús turístic, no es podrà destinar l’habitatge a aquest ús.

Però, a més a més, encara que l’ús estigui permès en una zona concreta en virtut del pla general, l’ajuntament o la comunitat autònoma poden dictar noves normes adaptades a les noves circumstàncies que limitin l’activitat turística.

Així s’ha fet al municipi de Barcelona amb el Pla Especial Urbanístic per a la regulació dels Establiments d’Allotjament Turístic de Barcelona (PEUAT), l’objectiu del qual és regular la intensitat dels usos turístics al sòl comprès dins del seu àmbit d’aplicació.

El PEUAT 21 (BOPB de 26 de gener de 2022) divideix el sòl en diverses zones de diferent intensitat, de manera que les més congestionades per l’ús turístic es veuen afectades per noves normes que impedeixen la creació de nous habitatges turístics, i es condiciona la possibilitat d’implantar-ne un de nou al fet que se’n doni de baixa algun dels ja existents.

Per a altres zones menys congestionades, s’estableixen uns topalls per sota dels quals es permet implantar nous habitatges turístics.