Com actuar si finalitza el contracte de lloguer i els inquilins no abandonen l’habitatge?

El contracte de lloguer pot acabar pel transcurs del termini pactat i de les pròrrogues previstes legalment o, fins i tot, abans, si es donen determinades circumstàncies. Arribat aquest moment, i llevat que operi el mecanisme de la tàcita reconducció, l’inquilí ja no té dret a romandre a l’habitatge i, si ho fa, l’estarà ocupant sense títol legítim.

Davant d’aquesta situació, l’arrendador pot emprendre accions legals per recuperar la possessió de l’immoble, tot i que el primer pas és analitzar les característiques del contracte per determinar quan es pot entendre finalitzat el contracte d’arrendament.

Què passa si finalitza el contracte i l’inquilí continua a l’habitatge?

Quan arriba la data en què el contracte d’arrendament s’entén extingit, l’inquilí ja no té dret a romandre a l’habitatge. No obstant això, per determinar el moment en què s’entén finalitzat el contracte, cal analitzar tant la durada pactada com les possibilitats de pròrroga previstes en la Llei d’Arrendaments Urbans i el mecanisme de la tàcita reconducció que contempla el Codi Civil:

Compliment de la durada pactada

En primer lloc, el contracte pot finalitzar perquè venç el termini pactat, sempre que ambdues parts acceptin la seva extinció en aquell moment. Però si l’arrendatari desitja continuar, pot acollir-se a la pròrroga obligatòria, sempre que no s’hagi assolit el límit legal establert als articles 9 i 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans.

Si es tracta d’un contracte amb termini indeterminat, s’entén celebrat per un any, transcorregut el qual l’inquilí podrà decidir si el prorroga o no.

Terminació de la pròrroga obligatòria

Si l’arrendatari exerceix el seu dret a prolongar el contracte, aquest finalitzarà després d’esgotar la pròrroga obligatòria, que permet a l’inquilí prorrogar anualment el contracte fins a completar 5 anys si l’arrendador és persona física o 7 anys si és persona jurídica. Un cop complerts aquests terminis, el contracte només continuarà si ambdues parts ho desitgen.

Possibilitat de pròrroga tàcita legal

El contracte també pot finalitzar després d’esgotar la pròrroga tàcita, que s’aplica un cop superada la pròrroga obligatòria i permet estendre l’arrendament durant un màxim de 3 anys addicionals, sempre que cap de les parts manifesti en temps la seva voluntat de no renovar-lo.

Pròrroga excepcional

En alguns casos, també es preveu la possibilitat que el contracte es prorrogui un any addicional si l’inquilí es troba en condicions de ser declarat vulnerable, o fins a 3 anys si l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat.

Renovació per tàcita reconducció

Si, un cop complerta la pròrroga obligatòria i, si escau, l’excepcional, l’arrendador ha comunicat en temps i forma la seva voluntat de no renovar i l’inquilí continua a l’habitatge, aquest ja no té dret a continuar-hi.

Però si l’arrendador no formula oposició expressa i l’inquilí continua ocupant l’habitatge 15 dies després del venciment pagant la renda, es pot produir la tàcita reconducció, que dona lloc a un nou contracte amb una durada equivalent al període pactat per al pagament de la renda i que es pot renovar successivament mentre l’arrendador no faci un requeriment exprés per finalitzar-lo.

En quins altres casos s’entén que ha finalitzat el contracte?

L’extinció del contracte no només es produeix pel transcurs del temps, sinó que també es pot considerar finalitzat en altres circumstàncies previstes per la llei:

Quan el propietari ven l’habitatge

Si les parts han pactat expressament que l’arrendament s’extingeix per la venda, el nou propietari només està obligat a respectar-lo fins a completar el termini de 5 anys (si l’arrendador és persona física) o de 7 anys (si és persona jurídica).

Si no s’ha pactat res i el contracte no està inscrit en el Registre de la Propietat, el nou propietari només ha de mantenir-lo durant el temps necessari per completar aquests períodes legals, sempre que compleixi els requisits de l’article 34 de la Llei Hipotecària.

En aquests supòsits, el lloguer acaba abans del que estava previst i, si l’inquilí continua a l’habitatge un cop finalitzat, ho fa sense dret, fins i tot si continua pagant la renda.

Si l’arrendador necessita l’habitatge per a ell mateix

En el cas que s’hagi previst expressament en el contracte la possibilitat que l’arrendador necessiti l’habitatge per a ell mateix o un familiar amb dret com a residència permanent després del primer any i abans de completar el termini de 5 anys, tindrà dret a reclamar-lo i donar per finalitzat el contracte.

Si l’arrendador formula aquesta reclamació en temps i forma, la pròrroga obligatòria no s’aplica, de manera que l’arrendament finalitza quan el propietari necessita l’habitatge i l’inquilí no té dret a romandre-hi a partir d’aquella data.

Com actuar si l’inquilí ignora el requeriment de l’arrendador perquè desallotgi?

Per evitar la tàcita reconducció i per preservar el dret de l’arrendador a recuperar l’habitatge, és imprescindible que aquest comuniqui de manera expressa i en el termini corresponent la seva voluntat de donar per finalitzat el contracte. La comunicació s’ha de fer mitjançant un mitjà fefaent, preferentment mitjançant burofax amb justificant de recepció i certificació de contingut.

Si l’arrendador no realitza aquesta notificació, es pot produir la tàcita reconducció encara que el contracte hagi expirat, sempre que l’arrendatari continuï ocupant l’habitatge i pagant la renda. De la mateixa manera, si existeix al contracte una clàusula que permet a l’arrendador recuperar l’habitatge per a ús propi, l’absència de requeriment formal pot provocar la pèrdua d’aquest dret.

Quan l’arrendador compleix tots els requisits i notifica de manera vàlida la seva decisió de recuperar l’habitatge, però l’inquilí ignora el requeriment i continua a l’immoble, encara que segueixi pagant la renda, ocupa l’habitatge sense títol que l’habiliti. En aquest escenari, l’arrendador té dret a sol·licitar judicialment el desnonament per finalització del contracte.

No obstant això, abans d’acudir al procediment judicial, les parts hauran d’intentar trobar una solució extrajudicial sotmetent la qüestió a un mitjà adequat de solució de controvèrsies (MASC), complint així el requisit introduït per la Llei Orgànica 1/2025.

En què consisteix el desnonament per finalització del termini?

Quan el contracte ha finalitzat i l’inquilí no abandona l’habitatge, correspon iniciar el desnonament per finalització del termini contractual.

Aquest procediment està previst a l’article 250.1.1º de la Llei d’Enjudiciament Civil, que el configura com un judici verbal per recuperar la possessió de l’immoble quan l’arrendatari continua ocupant-lo sense dret.

El procediment s’inicia amb la presentació de la demanda davant del tribunal d’instància o jutjat de primera instància del lloc on es troba l’habitatge. L’acció pot exercitar-se en qualsevol moment posterior a la data en què l’arrendatari hauria d’haver lliurat la possessió.

En aquest procés és obligatòria la intervenció d’advocat i procurador, tant per a l’arrendador com per a l’arrendatari. Si el jutjat estima la demanda, dictarà una resolució que ordenarà el desnonament i fixarà la data de llançament en cas que l’inquilí no abandoni voluntàriament l’habitatge.