La tácita reconducción es un mecanismo jurídico que interviene en el ámbito de los arrendamientos cuando un contrato ha agotado totalmente su duración pactada y todas sus prórrogas legales, y aun así la relación arrendaticia continúa de hecho.
Su aplicación implica la creación de un nuevo contrato, con efectos relevantes tanto para el arrendador como para el inquilino, lo que hace necesario comprender cómo funciona, en qué momento puede producirse y qué régimen jurídico resulta de aplicación.
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Contacta con nosotros¿Qué se entiende por tácita reconducción en un contrato de alquiler de vivienda?
La tácita reconducción consiste en la renovación automática de un contrato de arrendamiento una vez finalizada su duración y las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que el arrendatario permanezca en la vivienda durante al menos 15 días y el arrendador no muestre oposición.
Aunque en la práctica supone continuar con la relación arrendaticia, jurídicamente no se trata de una prórroga del contrato anterior, sino de un contrato nuevo al que se aplican las mismas condiciones pactadas previamente, salvo en lo referente a la duración del arrendamiento.
La figura de la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento se regula en el artículo 1566 del Código Civil.
¿Cuáles son sus características?
La tácita reconducción presenta una serie de rasgos que permiten diferenciarla claramente tanto del contrato original como de las prórrogas propias de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Se produce solamente cuando el contrato ha llegado a su término (prórrogas incluidas) y han transcurrido al menos 15 días adicionales con continuidad en el uso de la vivienda. En este periodo, la falta de oposición del arrendador se interpreta como aceptación de la permanencia del arrendatario.
- Se extingue el contrato anterior y da lugar a uno nuevo, aunque las condiciones económicas y demás pactos permanecen inalterados con la única excepción de la duración.
- La nueva relación contractual queda sometida al Código Civil, a diferencia del contrato previo, que estaba bajo el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Con la tácita reconducción cesan las garantías otorgadas por terceros, como las de fiadores o avalistas, salvo pacto expreso en contrario.
¿Qué requisitos son necesarios para que opere la tácita reconducción en el alquiler de vivienda?
Para que pueda considerarse que existe tácita reconducción, se deben cumplir simultáneamente varias condiciones derivadas del artículo 1566 del Código Civil y de las reglas generales de los contratos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda sin pacto que excluya la aplicación de la tácita reconducción.
- Finalización del contrato y de todas sus prórrogas legales.
- Permanencia del arrendatario en la vivienda durante al menos 15 días tras el vencimiento del contrato.
- Aquiescencia del arrendador, entendida como ausencia de oposición expresa o de requerimiento al inquilino para que desaloje la vivienda.
- Capacidad para contratar por ambas partes en el momento en que surge la nueva relación y para disponer del objeto del arrendamiento, dado que se configura como un contrato distinto del anterior y deben cumplirse de nuevo todos los requisitos.
¿En qué momento se puede producir la tácita reconducción?
La tácita reconducción únicamente puede entrar en juego cuando el contrato ha agotado todas las prórrogas que la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé para la protección del arrendatario.
Esto significa que tiene que haber transcurrido la duración del contrato pactada por las partes y, además, la de las siguientes prórrogas:
- Prórroga obligatoria. Si las partes han pactado una duración inferior a 5 años, o a 7 cuando el arrendador es una persona jurídica, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovar con una antelación mínima de 30 días.
- Prórroga legal tácita. Una vez superado el periodo anterior, el contrato se prorroga de nuevo por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación, o el arrendatario con 2 meses.
- Prórrogas extraordinarias. La Ley de Arrendamientos Urbanos también prevé otras prórrogas adicionales para casos extraordinarios de vulnerabilidad o para zonas de mercado residencial tensionado.
Si, transcurrido ese tiempo, el arrendatario continúa en la vivienda y el arrendador no muestra oposición durante 15 días, nace el nuevo contrato regulado por el Código Civil.
¿Qué duración tendrá el nuevo contrato?
La duración del contrato surgido por tácita reconducción depende de la periodicidad que se hubiera pactado para el pago de la renta conforme al artículo 1581 del Código Civil, esto es: por un año cuando la renta se pactó con carácter anual, por 6 meses si se pactó semestral o por un mes si fue mensual.
En la práctica, lo más habitual en los arrendamientos de vivienda es el pago mensual, por lo que la duración del contrato renovado suele ser mensual.
No obstante, existe una regla especial prevista en la disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos para contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En estos supuestos, la tácita reconducción se produce por un plazo de 3 años y, una vez concluidos, las ulteriores reconducciones se ajustarán a la duración que resulte según las reglas anteriores.
¿Qué condiciones se aplican al nuevo contrato?
Aunque la tácita reconducción da origen a un contrato distinto, se mantienen las condiciones pactadas en el anterior en lo relativo a renta, distribución de gastos, actualizaciones y demás cláusulas contractuales, salvo en lo relativo a la duración, que pasa a determinarse conforme a la periodicidad del pago.
En lo relativo a las garantías personales de terceros, la regla general es que se extingan con la novación contractual, pero cabe su continuación siempre que se haya pactado expresamente.
A partir de ese momento, el contrato deja de estar sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige directamente por el Código Civil, que establece tanto la duración como las reglas relativas a la extinción futura del contrato y a la actuación de las partes dentro de la relación arrendaticia.