Ante la proliferación de las viviendas turísticas en algunas ciudades, muchos propietarios tienen dudas acerca de la posibilidad de limitar la actividad turística en su edificio frente a las molestias que estas les puedan causar en su vida diaria.
La buena noticia es que las comunidades de propietarios en Cataluña tienen poder para limitar e incluso prohibir la actividad turística en el inmueble, y también para regular el uso que se hace de los pisos turísticos, en caso de estar permitidos.
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Contacta con nosotros¿Puede la comunidad de propietarios limitar o prohibir los pisos turísticos?
Sí, la comunidad de propietarios puede limitar o prohibir que las viviendas se destinen a uso turístico, y para ello tiene dos vías a su disposición: la inclusión de dicha prohibición en los estatutos de la comunidad y la adopción de un acuerdo, no incluido en los estatutos, por el cual limiten o prohíban dicha actividad.
Vamos a ver en qué consiste cada una de ellas:
Limitación de pisos turísticos prevista en los estatutos
Los estatutos de la comunidad pueden establecer cualquier tipo de limitación de uso en los elementos privativos, como las viviendas. Así lo establece el artículo 553-11.1.b) del Código Civil catalán.
En concreto, el apartado 2.e) del mismo artículo recoge como cláusula válida de los estatutos la que limita las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos. Por tanto, es perfectamente legal que los estatutos de la comunidad limiten o prohíban la actividad turística en el edificio.
Limitación de pisos turísticos por acuerdo de la comunidad de propietarios
En caso de que los estatutos no prevean la limitación o prohibición de la actividad turística, la junta de propietarios podrá adoptar el acuerdo para incluirla a posteriori, para lo cual será necesaria una mayoría cualificada de votos favorables.
De acuerdo con el artículo 553-26.2.a), la mayoría necesaria para incluir esa cláusula en concreto es de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto que, a la vez, representen cuatro quintas partes de las cuotas de participación.
El acuerdo adoptado será aplicable desde el mismo momento de su adopción, y vinculará a todos los propietarios de la comunidad, aunque hayan votado a favor.
¿Qué ocurre si un vecino dedica su vivienda a uso turístico aunque esté prohibido?
Como ya se ha dicho, tanto los estatutos como los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios vinculan a todos los propietarios, que tienen obligación de respetarlos (artículo 553-40.1 del Código Civil de Cataluña).
No obstante, si, a pesar de existir una prohibición de realizar la actividad de piso turístico en el edificio, un vecino desobedece y ofrece su vivienda para dicho uso, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o por petición de una cuarta parte de los propietarios, deberá hacer un requerimiento fehaciente al infractor para que deje de hacerlo.
Si el vecino insiste en el incumplimiento, se podrá acudir a los tribunales para que el juez adopte las medidas cautelares necesarias, como la cesación inmediata, e incluso se podrá instar al juez que decrete la privación del uso de la vivienda a su propietario por un tiempo de hasta 2 años.
Por otro lado, la comunidad tendrá derecho a ser indemnizada por los perjuicios que pueda haberle causado la actividad.
La acción de cesación se ejercita presentando una demanda en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté ubicado el inmueble, y se deberán aportar los siguientes documentos:
- El requerimiento fehaciente comunicado al propietario infractor.
- El certificado del acuerdo adoptado por la junta de propietarios donde se decida ejercitar la acción.
¿Cómo pueden evitar los vecinos las molestias provocadas por los pisos turísticos?
Aunque los estatutos permitan el uso turístico en las viviendas de la comunidad, los vecinos no tienen por qué aguantar molestias derivadas de la actividad turística provocadas por los huéspedes.
Para ello, la comunidad puede regular la convivencia en el edificio mediante el reglamento de régimen interior, que, no obstante, deberá respetar lo establecido en los estatutos (artículo 553-12).
El reglamento contiene las reglas internas de comportamiento y buena vecindad, además de las normas de utilización de los elementos comunes y de las instalaciones del edificio aplicables a la comunidad, y son vinculantes para todos los usuarios del edificio, sean propietarios o no.
Para modificar el reglamento de régimen interior o introducir nuevas normas, será necesario decidirlo así en acuerdo de la junta adoptado por mayoría simple de los presentes en la votación, siempre que también represente la mayoría simple de las cuotas de participación.
¿Qué obligaciones tiene el propietario de la vivienda turística con respecto a sus huéspedes?
Para asegurar el cumplimiento de las normas de la comunidad, el artículo 221-2.5 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, en desarrollo de la Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña, establece la obligación de que el propietario o gestor de la vivienda turística proporcione a los usuarios un documento donde figuren las normas de convivencia de la comunidad, con la advertencia de que se sancionará el incumplimiento.
También deberá facilitar un número de teléfono a vecinos y usuarios para que contacten con él en caso de consultas o incidencias relacionadas con la actividad turística.
Además, en caso de que los usuarios incumplan las normas básicas de convivencia o las ordenanzas municipales en el mismo sentido, el propietario o gestor deberá requerirles para abandonar la vivienda inmediatamente.
¿Qué puede hacer la comunidad si se realizan actividades molestas en la vivienda turística?
La comunidad también puede actuar directamente si los usuarios de las viviendas turísticas realizan en ellas actividades o actos contrarios a la convivencia normal en el edificio o que sean dañinos para el inmueble.
Los medios legales de que disponen son los mismos que se pueden emplear si es un propietario quien causa las molestias. En concreto, el presidente de la comunidad (a iniciativa propia o a instancia de un cuarto de los propietarios) debe requerir fehacientemente al usuario para que cese en la actividad molesta.
Si el usuario insiste, se podrá interponer acción de cesación contra él, y el juez podrá decidir la medida cautelar de cesación inmediata, si es necesario. Además, los vecinos tienen derecho a una indemnización, y podrán instar la privación de uso de la vivienda para el propietario por un plazo de hasta 2 años, si las molestias continúan, y la extinción del contrato de alquiler turístico entre usuario y propietario.
¿Existe alguna otra forma de limitar la actividad turística aunque los estatutos la permitan?
Incluso si los estatutos de la comunidad permiten la actividad turística en el edificio, puede existir una norma superior, dictada por el ayuntamiento, que la prohíba.
En primer lugar, el ayuntamiento es el que decide el uso del suelo mediante el correspondiente plan general, y ahí establece qué usos son compatibles con el de vivienda, por lo que, si no admite el uso turístico, no se podrá dedicar la vivienda a dicho uso.
Pero, además, aunque el uso esté permitido en una zona concreta en virtud del plan general, el ayuntamiento o la comunidad autónoma pueden dictar nuevas normas adaptadas a las nuevas circunstancias que limiten la actividad turística.
Así se ha hecho en el municipio de Barcelona con el Plan Especial Urbanístico para la regulación de los Establecimientos de Alojamiento Turístico de Barcelona (PEUAT), cuyo objetivo es regular la intensidad de los usos turísticos en el suelo comprendido dentro de su ámbito de aplicación.
El PEUAT 21 (BOPB de 26 de enero de 2022) divide el suelo en varias zonas de distinta intensidad, de modo que las más congestionadas por el uso turístico se ven afectadas por nuevas normas que impiden la creación de nuevas viviendas turísticas, y se condiciona la posibilidad de implantar una nueva a que se dé de baja alguna de las ya existentes.
Para otras zonas menos congestionadas, se fijan unos topes por debajo de los cuales se permite implantar nuevas viviendas turísticas.