El contrato de alquiler puede terminar por el transcurso del plazo pactado y de las prórrogas previstas legalmente o incluso antes, si se dan determinadas circunstancias. Llegado ese momento, y salvo que opere el mecanismo de la tácita reconducción, el inquilino ya no tiene derecho a permanecer en la vivienda y, si lo hace, la estará ocupando sin justo título.
Ante esta situación, el arrendador puede tomar acciones legales para recuperar la posesión del inmueble, aunque el primer paso es analizar las características del contrato, para determinar cuándo se puede entender finalizado el contrato de arrendamiento.
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Contacta con nosotros¿Qué ocurre si finaliza el contrato y el inquilino continúa en la vivienda?
Cuando llega la fecha en la que el contrato de arrendamiento se entiende extinguido, el inquilino ya no tiene derecho a permanecer en la vivienda. Sin embargo, para determinar el momento en que se entiende finalizado el contrato, es necesario analizar tanto la duración pactada como las posibilidades de prórroga previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el mecanismo de la tácita reconducción que contempla el Código Civil:
Cumplimiento de la duración pactada
Primero, el contrato puede finalizar porque vence el plazo pactado, siempre que ambas partes acepten su extinción en ese momento. Pero si el arrendatario desea continuar, puede acogerse a la prórroga obligatoria, siempre que no se haya alcanzado el límite legal establecido en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si se trata de un contrato con plazo indeterminado, se entiende celebrado por un año, transcurrido el cual el inquilino podrá decidir si prorroga o no.
Terminación de la prórroga obligatoria
Si el arrendatario ejerce su derecho a prolongar el contrato, este finalizará tras agotar la prórroga obligatoria, que permite al inquilino prorrogar anualmente el contrato hasta completar 5 años si el arrendador es persona física o 7 si es persona jurídica. Una vez cumplidos esos plazos, el contrato solo continuará si ambas partes lo desean.
Posibilidad de prórroga tácita legal
El contrato también puede finalizar tras agotar la prórroga tácita, que se aplica una vez superada la prórroga obligatoria y permite extender el arrendamiento durante un máximo de 3 años adicionales, siempre que ninguna de las partes manifieste en tiempo su voluntad de no renovarlo.
Prórroga excepcional
En algunos casos, también se prevé la posibilidad de que el contrato se prorrogue un año adicional si el inquilino está en condiciones de ser declarado vulnerable o hasta 3 años si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
Renovación por tácita reconducción
Si una vez cumplida la prórroga obligatoria y, en su caso, la excepcional, el arrendador ha comunicado en tiempo y forma su voluntad de no renovar y el inquilino permanece en la vivienda, este ya no tiene derecho a continuar.
Pero si el arrendador no hace oposición expresa y el inquilino sigue ocupando la vivienda 15 días después del vencimiento pagando la renta, puede producirse la tácita reconducción, que da lugar a un nuevo contrato con duración equivalente al periodo pactado para el pago de la renta y que puede seguir renovándose sucesivamente mientras el arrendador no haga un requerimiento expreso para finalizarlo.
¿En qué otros casos se entiende que ha finalizado el contrato?
La extinción del contrato no solo se produce por el transcurso del tiempo, sino que también puede considerarse finalizado en otras circunstancias previstas por la ley:
Cuando el propietario vende la vivienda
Si las partes han pactado expresamente que el arrendamiento se extingue por la venta, el nuevo propietario solo estará obligado a respetarlo hasta completar el plazo de 5 años (si el arrendador es persona física) o de 7 años (si es persona jurídica).
Si no se pactó nada y el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario solo debe mantenerlo durante el tiempo necesario para completar dichos periodos legales, siempre que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En estos supuestos, el alquiler termina antes de lo previsto y, si el inquilino continúa en la vivienda una vez terminado, lo hace sin derecho a ello, incluso si sigue pagando la renta.
Si el arrendador necesita la vivienda para sí
En el caso de que se hubiera previsto expresamente en el contrato la posibilidad de que el arrendador necesite la vivienda para sí o un familiar con derecho a ello como vivienda permanente después del primer año y antes de completar el plazo de 5 años, tendrá derecho a reclamarla y a dar por finalizado el contrato
Si el arrendador formula esta reclamación en tiempo y forma, la prórroga obligatoria no se aplica, de modo que el arrendamiento finaliza cuando el propietario necesita la vivienda y el inquilino no tendrá derecho a permanecer en ella a partir de esa fecha.
¿Cómo actuar si el inquilino ignora el requerimiento del arrendador para que desaloje?
Para evitar la tácita reconducción y para preservar el derecho del arrendador a recuperar la vivienda, es imprescindible que este comunique de manera expresa y en plazo su voluntad de dar por finalizado el contrato. La comunicación debe hacerse mediante un medio fehaciente, preferentemente mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Si el arrendador no realiza esta notificación, se puede producir la tácita reconducción aunque el contrato haya expirado, siempre que el arrendatario siga ocupando la vivienda y pagando la renta. De igual manera, si existía en el contrato una cláusula que permitía al arrendador recuperar la vivienda para uso propio, la ausencia de requerimiento formal puede provocar la pérdida de ese derecho.
Cuando el arrendador cumple todos los requisitos y notifica de forma válida su decisión de recuperar la vivienda, pero el inquilino ignora el requerimiento y permanece en el inmueble, aunque siga pagando la renta, ocupa la vivienda sin título que lo habilite. En este escenario, el arrendador tiene derecho a solicitar judicialmente el desahucio por finalización del contrato.
No obstante, antes de acudir al procedimiento judicial, las partes deberán tratar de hallar una solución extrajudicial sometiendo la cuestión a un medio adecuado de solución de controversias (MASC), cumpliendo así con el requisito introducido por la Ley Orgánica 1/2025.
¿En qué consiste el desahucio por terminación del plazo?
Cuando el contrato ha finalizado y el inquilino no abandona la vivienda, corresponde iniciar el desahucio por finalización del plazo contractual.
Este procedimiento está previsto en el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que lo configura como un juicio verbal para recuperar la posesión del inmueble cuando el arrendatario continúa ocupándolo sin derecho.
El procedimiento se inicia con la presentación de la demanda ante el tribunal de instancia o juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la vivienda. La acción puede ejercitarse en cualquier momento posterior a la fecha en la que el arrendatario debería haber entregado la posesión.
En este proceso es obligatoria la intervención de abogado y procurador, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si el juzgado estima la demanda, dictará una resolución que ordenará el desahucio y fijará la fecha de lanzamiento en caso de que el inquilino no abandone voluntariamente la vivienda.