Qui ha de pagar les reparacions en un habitatge de lloguer?

Durant el temps de lloguer d’un habitatge, és normal que es produeixin avaries o desperfectes tant en els elements que condicionen l’habitatge com en els que formen part de la seva pròpia estructura.

En aquests casos, solen sorgir dubtes sobre qui s’ha de fer càrrec de les reparacions, si l’inquilí o el propietari, i, en la majoria dels casos, la resposta depèn de la valoració de les circumstàncies del cas, d’acord amb uns criteris generals que estableix la llei i que convé conèixer.

Qui ha de fer les reparacions en un habitatge arrendat?

L’article 21 de la Llei d’Arrendaments Urbans regula les responsabilitats de l’arrendador i de l’arrendatari en relació amb les reparacions necessàries en un habitatge de lloguer:

Reparacions a càrrec de l’arrendador

D’acord amb l’article 21.1, l’arrendador té l’obligació de dur a terme les reparacions que siguin necessàries per garantir les condicions d’habitabilitat de l’habitatge, de manera que aquest es pugui destinar a l’ús convingut.

A més, no tindrà dret a incrementar l’import de la renda per aquest motiu, ja que l’objecte de les reparacions és mantenir les condicions pactades de l’habitatge i no es poden entendre com a millores.

Aquesta obligació de l’arrendador té com a límit la destrucció de l’habitatge per una causa que no li sigui imputable, fet que constituiria una causa d’extinció del contracte.

Entre les reparacions que corresponen a l’arrendador es troben, per tant, les de major envergadura, sempre que no siguin degudes a actes de l’inquilí. Per exemple, humitats a les parets, avaries elèctriques, desperfectes en sòl i parets, substitució d’electrodomèstics, etc.

Reparacions a càrrec de l’arrendatari

Per la seva banda, l’inquilí és responsable de les petites reparacions que exigeixi el desgast derivat de l’ús ordinari de l’habitatge en el dia a dia (article 21.4).

La llei no aclareix què s’entén per petites reparacions, tot i que s’entenen com a tals les que consisteixin a mantenir nets o substituir els filtres dels electrodomèstics i aparells, canviar

una persiana trencada per l’ús, reparar una porta que hagi patit desperfectes també per l’ús, etc.

En qualsevol cas, són reparacions de poca importància que recauen sobre elements accessoris de l’habitatge, no sobre elements estructurals, i que no comprometen l’habitabilitat.

Criteri jurisprudencial

No sempre és fàcil determinar qui s’ha de fer càrrec d’una reparació. Per aquest motiu, la jurisprudència s’ha pronunciat sobre alguns casos dubtosos en què no és fàcil determinar si una reparació excedeix o no el concepte de petita reparació que esmenta la Llei d’arrendaments urbans.

Per exemple, s’entén que la reparació correspon a l’inquilí quan sigui de poca quantia i recaigui sobre elements desgastats per un ús normal, o quan s’hagi de substituir una peça de baix valor d’un electrodomèstic, i no pas l’aparell sencer.

D’altra banda, s’entén que correspon a l’arrendador l’obligació de substituir un electrodomèstic sencer, llevat que s’hagi avariat per culpa de l’inquilí, o la reparació dels desperfectes o avaries que es produeixin quan l’inquilí no faci prou temps que viu a l’habitatge com per haver estat responsable del desgast que es tracta de reparar, sempre que l’avaria no sigui deguda al seu ús negligent.

En qualsevol cas, s’hauran de valorar les circumstàncies per determinar qui és el responsable de la reparació d’una avaria o desperfecte.

Quines obligacions tenen ambdues parts davant d’una avaria o desperfecte?

La primera obligació tant de l’inquilí com de l’arrendador davant la necessitat d’una reparació és reparar-la, si és que la reparació entra dins de les seves responsabilitats. Per tant, si l’inquilí detecta una avaria i aquesta és deguda a l’ús normal que ell mateix n’ha fet, haurà de reparar-la sense més.

Tanmateix, en el cas de l’arrendador, això no és possible si no té coneixement de l’avaria o desperfecte. Per tant, l’inquilí també té l’obligació d’informar al més aviat possible l’arrendador de la necessitat de dur a terme les reparacions que afectin l’habitabilitat. També haurà de suportar que l’arrendador faci les comprovacions oportunes a l’habitatge, tant per si mateix com a través dels tècnics que designi.

Si les reparacions són responsabilitat de l’arrendador, però s’han de dur a terme amb urgència per evitar un dany imminent o una incomoditat greu, l’inquilí, sempre que n’informi prèviament l’arrendador, podrà fer-les directament i exigir-li immediatament l’import corresponent.

D’altra banda, si l’execució d’una obra de reparació no es pot ajornar raonablement fins després de l’arrendament, l’inquilí haurà de suportar-la, malgrat les molèsties i encara que

això suposi veure’s privat d’una part de l’habitatge, però, en aquest cas, tindrà dret a una disminució proporcional de la renda si l’obra dura més de 20 dies. 

Què es pot fer si l’altra part no compleix les seves obligacions de reparació?

Tant l’inquilí com l’arrendador estan facultats per resoldre el contracte si l’altra part es nega a reparar allò que li correspon. Així està contemplat per a l’una i l’altra part entre les causes de resolució del contracte recollides a l’article 27.2 i 3 de la Llei d’Arrendaments Urbans.

Tot i que una altra opció és exigir davant dels tribunals el compliment de l’obligació, d’acord amb el que estableix l’article 1124 del Codi Civil per a l’incompliment de les obligacions recíproques.

En el cas de l’arrendador, aquest pot retenir la fiança al final del contracte fins a comprovar si cal fer reparacions i, una vegada sufragada aquesta despesa, retornar a l’inquilí la diferència.

Sigui quina sigui la solució escollida, convé recopilar proves documentals de l’avaria o desperfecte i de les comunicacions amb l’altra part en què se li exigeixi una reparació.

Què no s’ha de fer si l’altra part es nega a reparar allò que li correspon?

El que mai no s’ha de fer és deixar de complir les pròpies obligacions com a forma de pressió sobre l’altra part:

• L’inquilí no pot deixar de pagar la renda emparant-se en la manca de reparacions per part de l’arrendador. Si ho fa, pot trobar-se que aquest opti per resoldre el contracte i el desnoni, ja que estaria facultat per fer-ho.
• L’arrendador tampoc no pot deixar de pagar els subministraments, per exemple, perquè podria estar incorrent en un delicte de coaccions o assetjament immobiliari tipificat a l’article 172.1, paràgraf tercer, del Codi Penal, amb penes de fins a 3 anys de presó.