Censos enfiteútics a Catalunya: què són i com s’extingeixen

Les legislacions actuals conserven algunes figures hereves de l’època feudal, basades en negocis de transmissió de drets sobre les terres dels senyors feudals a favor de les persones que les treballaven.

És el cas dels censos, que estan contemplats tant en dret comú com en el dret català, i més concretament, del cens enfiteùtic.

En aquest article veurem en què consisteix aquesta figura, quins drets atorga a les parts i com es pot extingir d’acord amb el dret civil català.

Què és un cens enfiteútic?

El cens enfiteútic és un negoci jurídic pel qual el propietari d’una finca, o censalista, es reserva per a si el domini directe sobre aquesta i cedeix el domini útil al censatari amb caràcter perpetu, a canvi del pagament d’un cànon anual.

Quan el cens és enfiteútic, el censatari pot redimir-lo a voluntat, és a dir, pot instar-ne l’extinció quan ho desitgi mitjançant la redempció del cens, tal com veurem més endavant.

El llibre cinquè del Codi civil de Catalunya regula els drets de cens, en general, als articles 565-1 i següents, i el cens enfiteútic, en particular, als articles 565-14 i següents.

Quins elements intervenen en el cens enfiteútic?

En la constitució d’un cens enfiteútic, han de concórrer els elements següents:

• El censalista: normalment, és el propietari de la finca, que es reserva el domini directe sobre aquesta i constitueix el cens cedint el domini útil al censatari.
• El censatari: és la persona a qui es cedeix el domini útil de la finca a canvi del pagament d’un cànon anual, i qui la treballa o en treu un rendiment.
• El cens: és el cànon anual que el censatari ha de pagar al censalista per poder gaudir del domini útil de la finca. Tot i que s’estableix amb periodicitat anual, se’n pot pactar el pagament fraccionat.
• La finca: actua com a garantia del pagament del cens i, per tant, queda gravada pel mateix, i el seu domini es divideix en domini directe i domini útil.

A més, es pot estipular que el cens atorgui al censalista un dret de laudemini o un dret de fadiga:

• El laudemini (anomenat en alguns contexts “laudemium”) és un dret a percebre una quantitat de diners amb cada nova transmissió de la finca, llevat dels casos de transmissió que la llei exclou (com ara una expropiació). Consisteix en una quota pactada que no pot ser superior al 10 % del preu o del valor de la finca en el moment de la transmissió.
• La fadiga és un dret de prelació que es pot pactar a favor del censalista, de manera que aquest podrà exercir el dret de tempteig o de retracte en relació amb el dret de cens o amb la finca gravada que s’enajeni a títol onerós.
  • El censatari també gaudeix d’un dret de fadiga per disposició legal, de manera que no és necessari un pacte exprés en aquest cas.

Quins drets i obligacions té el censalista en el cens enfiteútic?

En virtut del cens enfiteútic, s’atribueixen al censalista els drets i obligacions següents:

• Té dret a transmetre lliurement el seu dret, així com la titularitat sobre el domini directe de la finca.
• Té dret a percebre el pagament dinerari del cànon per part del censatari, per anualitats vençudes, i el laudemini quan s’hagi pactat.
• A més, té dret a rebre del censatari un resguard del pagament efectuat i, alhora, l’obligació de lliurar-li un rebut.
• Pot exercir el dret de fadiga o de retracte en cas d’enajenació de la finca per part del censatari, si s’ha estipulat.
• Ha de ser notificat notarialment pel censatari en el termini de 3 mesos en cas de divisió de la finca, i pot impugnar judicialment la divisió en el termini d’un any des de la notificació.
• Pot executar la finca mitjançant subhasta, per obtenir la satisfacció del deute en cas d’impagament del cens.

Quins són els drets i obligacions del censatari en el cens enfiteútic?

El censatari, per la seva banda, té els drets i obligacions següents en virtut del cens enfiteútic:

• Dret de transmetre lliurement el dret de la titularitat del domini útil sobre la finca.
• Deure de pagar el cens al censalista, i el laudemini quan s’hagi pactat.
• Dret a exercir el dret de fadiga o de retracte (sense necessitat de pacte exprés), si el censalista decideix vendre la finca o el seu domini directe.
• Dret a redimir el cens de manera unilateral, és a dir, a extingir-lo.
• Deure de lliurar un resguard del pagament efectuat i dret a obtenir un rebut del censalista.

Com s’extingeix el cens enfiteútic?

L’article 565-11 del Codi civil de Catalunya estableix les causes d’extinció del cens enfiteútic, que són les següents:

• Per les causes generals d’extinció dels drets reals.
• Per manca d’exercici de les pretensions del censalista durant 10 anys.
• Per redempció.

Pel que fa a la redempció, el procediment per redimir el cens enfiteútic ha experimentat un canvi profund arran de la Llei 3/2023, de 16 de març, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic per al 2023, en virtut de la qual es va afegir al llibre cinquè del Codi civil de Catalunya la disposició transitòria vint-i-dosena, que actualment permet que el censatari redimeixi el cens de forma unilateral, sense necessitat del consentiment del censalista.

Així, la disposició transitòria regula la forma d’exercir la redempció del cens en els termes següents:

• La redempció s’ha de formalitzar en escriptura pública, que pot atorgar de manera unilateral el censatari, amb l’única obligació de notificar notarialment la redempció al censalista i, si escau, als titulars dels dominis mitjans, en el termini de 5 dies des de l’atorgament.
• El censatari ha de pagar l’import de la redempció del cens i de l’extinció del laudemini i altres drets, si n’hi ha, en diners i al comptat, o mitjançant dipòsit notarial a disposició del censalista.
• El censatari també ha d’assumir les despeses de l’operació de redempció.

Quin és el preu de la redempció del cens que ha de pagar el censatari?

L’import de la redempció és com a màxim el 2 % del valor cadastral de la finca en el moment de dur a terme l’operació i es desglossa de la manera següent:

• Un 1 % en concepte de preu de redempció.
• Un 1 % addicional, si consta inscrit al Registre de la Propietat el dret de laudemini.

Si no es coneix el valor cadastral, es prendrà en el seu lloc el valor de la finca que consti a la inscripció registral de l’última transmissió, actualitzat d’acord amb l’IPC.

Quines dades ha de contenir l’escriptura pública de redempció?

A l’escriptura pública de redempció s’ha de declarar l’extinció del cens i, a més, cal fer-hi constar el següent:

• El dipòsit notarial de l’import a disposició dels titulars del cens.
• La certificació cadastral descriptiva i gràfica de la finca, amb el seu valor cadastral.
• La certificació registral de la finca gravada amb el cens.

Quant a aquesta última, ha d’incloure:

• Les característiques del cens, del laudemini i d’altres drets inherents.
• El valor de l’immoble en l’última transmissió, amb la data d’aquesta transmissió.
• Els domicilis dels censalistes i dels titulars dels dominis mitjans, si n’hi ha i si consten al Registre de la Propietat. Si no es coneixen els domicilis dels anteriors, cal que consti aquesta circumstància.