¿Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler?

Durante el tiempo de alquiler de una vivienda, es normal que se produzcan averías o desperfectos tanto en los elementos que acondicionan la vivienda como en los que forman parte de su propia estructura.

En estos casos, suelen surgir dudas sobre quién debe hacerse cargo de las reparaciones, si el inquilino o el propietario, y, en la mayoría de los casos, la respuesta depende de la valoración de las circunstancias del caso, de acuerdo con unos criterios generales que establece la ley y que conviene conocer.

¿Quién debe hacer las reparaciones en una vivienda arrendada?

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula las responsabilidades de arrendador y arrendatario en relación con las reparaciones necesarias en una vivienda de alquiler:

Reparaciones a cargo del arrendador

De acuerdo con el artículo 21.1, el arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones que sean necesarias para garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, de modo que esta pueda destinarse al uso convenido.

Además, no tendrá derecho a elevar el importe de la renta por este motivo, ya que el objeto de las reparaciones es mantener las condiciones pactadas en la vivienda, y no pueden entenderse como mejoras.

Esta obligación del arrendador tiene como límite la destrucción de la vivienda por causa no imputable a él, que sería una causa de extinción del contrato.

Entre las reparaciones que corresponden al arrendador se encuentran, por tanto, las de mayor envergadura, y siempre que no se deban a actos del inquilino. Por ejemplo, humedades en las paredes, fallos eléctricos, desperfectos en suelos y paredes, sustitución de electrodomésticos, etc.

Reparaciones a cargo del arrendatario

Por su parte, el inquilino es responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda en el día a día (artículo 21.4).

La ley no aclara qué se entiende por pequeñas reparaciones, aunque se entienden como tales las que consistan en mantener limpios o sustituir los filtros de electrodomésticos y aparatos, cambiar una persiana rota por el uso, arreglar una puerta que ha sufrido desperfectos también por el uso, etc.

En cualquier caso, son reparaciones de poca importancia que recaen sobre elementos accesorios de la vivienda, no sobre elementos estructurales, y que no comprometen la habitabilidad.

Criterio jurisprudencial

No siempre es fácil determinar quién debe hacerse cargo de una reparación. Por ese motivo, la jurisprudencia se ha pronunciado sobre algunos casos dudosos en los que no es fácil entender si una reparación excede o no del concepto de pequeña reparación que menciona la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por ejemplo, se entiende que la reparación corresponde al inquilino cuando sea de poca cuantía y recaiga sobre elementos desgastados por un uso normal, o cuando se tenga que sustituir una pieza de bajo valor en un electrodoméstico, y no el aparato entero.

Por otro lado, se entiende que corresponde al arrendador la obligación de sustituir un electrodoméstico entero, salvo que se haya averiado por culpa del inquilino, o la reparación de los desperfectos o averías que se producen cuando el inquilino no lleva en la vivienda el tiempo suficiente como para haber sido responsable del desgaste que se trata de reparar, siempre que la avería no se deba a su uso negligente.

En cualquier caso, se tendrán que valorar las circunstancias para determinar quién es el responsable de la reparación de una avería o desperfecto.

¿Qué obligaciones tienen ambas partes ante una avería o desperfecto?

La primera obligación tanto del inquilino como del arrendador ante la necesidad de una reparación es repararla, si es que la reparación entra dentro de sus responsabilidades. Por tanto, si el inquilino detecta una avería y esta se debe al uso normal que él mismo ha realizado, tendrá que repararla sin más.

Sin embargo, en el caso del arrendador, esto no es posible si no tiene conocimiento de la avería o desperfecto. Por tanto, el inquilino también tiene obligación de informar lo antes posible al arrendador de la necesidad de realizar las reparaciones que afecten a la habitabilidad. También deberá soportar que el arrendador haga las comprobaciones oportunas en la vivienda, tanto por sí mismo como por los técnicos que designe.

Si las reparaciones son responsabilidad del arrendador, pero se deben realizar con urgencia para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino, siempre que informe previamente al arrendador, podrá realizarlas directamente y exigir a este su importe inmediatamente.

Por otro lado, si la ejecución de una obra de reparación no se puede posponer razonablemente hasta después del arrendamiento, el inquilino deberá soportarla, pese a las molestias, y aunque ello suponga verse privado de una parte de la vivienda, pero, en este caso, tendrá derecho a una disminución proporcional de la renta si la obra dura más de 20 días.

¿Qué se puede hacer si la otra parte no cumple sus obligaciones de reparación?

Tanto el inquilino como el arrendador están facultados para resolver el contrato si la otra parte se niega a reparar lo que le corresponde. Así está contemplado para una y otra parte entre las causas de resolución del contrato recogidas en el artículo 27.2 y 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Aunque otra opción es exigir ante los tribunales el cumplimiento de la obligación, de acuerdo con lo que establece el artículo 1124 del Código Civil para el incumplimiento de las obligaciones recíprocas.

En el caso del arrendador, este puede retener la fianza al término del contrato hasta comprobar si hay que hacer reparaciones, y una vez sufragado ese gasto, devolver al inquilino la diferencia.

Sea cual sea la solución elegida, conviene recopilar pruebas documentales de la avería o desperfecto y de las comunicaciones con la otra parte en las que se le exija una reparación.

¿Qué no se debe hacer si la otra parte se niega a reparar lo que le corresponde?

Lo que nunca se debe hacer es dejar de cumplir con las propias obligaciones como forma de presión a la otra parte:

• El inquilino no puede dejar de pagar la renta amparándose en la falta de reparaciones por parte del arrendador. Si lo hace, puede encontrarse con que este opte por resolver el contrato y lo desahucie, ya que estaría facultado para hacerlo.
• El arrendador tampoco puede dejar de pagar los suministros, por ejemplo, porque podría estar incurriendo en un delito de coacciones o acoso inmobiliario tipificado en el artículo 172.1, párrafo tercero, del Código Penal, con penas hasta de 3 años de prisión.