Las legislaciones actuales mantienen algunas figuras heredadas de la época feudal, consistentes en negocios de transmisión de derechos sobre las tierras de los señores feudales a favor de quienes las trabajaban.
Es el caso de los censos, que están contemplados en derecho común y en derecho catalán, y más concretamente, del censo enfitéutico.
En este artículo vamos a ver en qué consiste esta figura, qué derechos otorga a las partes y cómo se puede extinguir conforme al derecho civil catalán.
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Contacta con nosotros¿Qué es un censo enfitéutico?
El censo enfitéutico es un negocio jurídico por el cual, el dueño de una finca o censualista se reserva para sí el dominio directo sobre ella y cede el dominio útil al censatario con carácter perpetuo, a cambio del pago de un canon anual.
Cuando el censo es enfitéutico, el censatario puede redimirlo a voluntad, es decir, puede instar su extinción cuando lo desee por medio de la redención del censo, como veremos más adelante.
El libro quinto del Código Civil de Cataluña regula los derechos de censo en general en los artículos 565-1 y siguientes, y el censo enfitéutico en particular en los artículos 565-14 y siguientes.
¿Qué elementos intervienen en el censo enfitéutico?
En la constitución de un censo enfitéutico deben concurrir los siguientes elementos:
- El censualista, generalmente el dueño de la finca, que se reserva el dominio directo sobre ella y constituye el censo cediendo el dominio útil al censatario.
- El censatario, que es la persona a la que se cede el dominio útil de la finca a cambio del pago de un canon anual, y la trabaja u obtiene un rendimiento de ella.
- El censo, que es el canon anual que debe pagar el censatario al censualista por poder disfrutar del dominio útil de la finca. Aunque se fije con periodicidad anual, se puede pactar su pago fraccionado.
- La finca, que actúa como garantía del pago del censo y por tanto se encuentra gravada por este, y cuyo dominio se divide en dominio directo y dominio útil.
Además, puede estipularse que el censo otorgue al censualista un derecho de laudemio o un derecho de fadiga.
- El laudemio es un derecho a percibir una cantidad de dinero con cada nueva transmisión de la finca, salvo en los casos de transmisión que la ley exceptúa (como una expropiación). Consiste en una cuota pactada que no puede ser superior al 10 % del precio o del valor de la finca en el momento de la transmisión.
- La fadiga es un derecho de prelación que se puede pactar a favor del censualista, de modo que este podrá ejercer el derecho de tanteo o de retracto en relación con el derecho de censo o con la finca gravada enajenados a título oneroso.
- El censatario también goza de un derecho de fadiga por disposición legal, por lo que no es necesario un pacto expreso en ese caso.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el censualista en el censo enfitéutico?
En virtud del censo enfitéutico, se generan los siguientes derechos y obligaciones para el censualista:
- Tiene derecho a transmitir su derecho libremente, así como la titularidad sobre el dominio directo de la finca.
- Tiene derecho a percibir el pago dinerario del canon por parte del censatario, por anualidades vencidas, y el laudemio cuando se haya pactado.
- Además, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo del pago efectuado, y la obligación de entregar a su vez un recibo.
- Puede ejercitar su derecho de fadiga o retracto en caso de enajenación de la finca por el censatario, si se ha estipulado.
- Debe ser notificado notarialmente por el censatario en el plazo de 3 meses en caso de división de la finca, y puede impugnar judicialmente la división en el plazo de un año desde la notificación.
- Puede ejecutar la finca mediante subasta, para lograr la satisfacción de su deuda en caso de impago.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones del censatario en el censo enfitéutico?
El censatario, por su parte, tiene los siguientes derechos y obligaciones en virtud del censo enfitéutico:
- Derecho de transmitir libremente la titularidad del dominio útil sobre la finca.
- Deber de pagar el censo al censualista, y el laudemio cuando se haya pactado.
- Derecho a ejercitar el derecho de fadiga o de retracto (sin necesidad de que se haya pactado expresamente), si el censualista decide vender la finca o su dominio directo.
- Derecho a redimir el censo de forma unilateral, es decir, a extinguirlo.
- Deber de entregar un resguardo del pago realizado, y derecho a obtener un recibo del censualista.
¿Cómo se extingue el censo enfitéutico?
El artículo 565-11 del Código Civil de Cataluña establece las causas de extinción del censo enfitéutico, que son las siguientes:
- Por las causas generales de extinción de los derechos reales.
- Por falta de ejercicio de las pretensiones del censualista durante 10 años.
- Por redención.
Con respecto a la redención, el procedimiento para redimir el censo enfitéutico ha experimentado un cambio profundo a raíz de la Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023, en virtud de la cual, se añadió al libro quinto del Código Civil catalán la disposición transitoria vigesimosegunda, que permite actualmente que el censatario redima el censo de forma unilateral, sin necesidad de consentimiento del censualista.
Así, la disposición transitoria regula la forma de ejercitar la redención del censo, en los siguientes términos:
- La redención debe formalizarse en escritura pública, que puede otorgarse unilateralmente por el censatario, con la única obligación de notificar notarialmente la redención al censualista y, en su caso, a los titulares de los dominios medios, en el plazo de 5 días desde el otorgamiento.
- El censatario debe pagar el importe de la redención del censo y de la extinción del laudemio y otros derechos, si proceden, en dinero y al contado, o mediante depósito notarial a disposición del censualista.
- El censatario también corre con los gastos de la operación de redención.
¿Cuál es el precio de la redención del censo que debe pagar el censatario?
El importe de la redención es como máximo el 2 % del valor catastral de la finca en el momento en que se efectúe la operación, y se desglosa del siguiente modo:
- Un 1 % en concepto de precio de redención.
- Otro 1 % adicional, si consta inscrito en el Registro de la Propiedad el derecho de laudemio.
Si no se conoce el valor catastral, se tomará en su lugar el valor de la finca que consta en la inscripción registral de la última transmisión, actualizado de acuerdo con el IPC.
¿Qué datos debe contener la escritura pública de redención?
En la escritura pública de redención se debe declarar la extinción del censo y, además, hacer constar lo siguiente:
- El depósito notarial del importe a disposición de los titulares del censo.
- La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca con su valor catastral.
- La certificación registral de la finca gravada con el censo.
En cuanto a esta última, debe incluir:
- Las características del censo, del laudemio y de otros derechos inherentes.
- El valor del inmueble en la última transmisión con la fecha de dicha transmisión.
- Los domicilios de los censualistas y de los titulares de los dominios medios, si los hay y si constan en el Registro de la Propiedad. Si no se conocen los domicilios de los anteriores, se deberá hacer constar tal circunstancia.