Cuando se vende una vivienda, una de las preguntas más frecuentes es quién debe pagar el IBI. Queda claro que, una vez realizada la compraventa, el comprador será quien se encargue del impuesto en los años siguientes.
Pero ¿qué pasa con el IBI del año en que se firma la venta? ¿Le corresponde al vendedor, que era el propietario al empezar el año, o al comprador, que disfrutará de la vivienda el resto del ejercicio?
Aclaramos qué dice la normativa, qué se hace en la práctica en Cataluña y qué pueden acordar las partes para evitar conflictos.
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Contacta con nosotros¿Qué es el IBI y por qué importa en una compraventa?
El impuesto sobre bienes inmuebles, más conocido por sus siglas, IBI, es un impuesto municipal que grava la titularidad de los bienes inmuebles (viviendas, locales, solares, etc.). Se devenga cada año y, en la práctica, su pago corresponde a quien es propietario del inmueble el 1 de enero de ese año (o la persona a la que en esa fecha le corresponda por otro título, como el de usufructo, aunque en este texto haremos referencia de forma genérica al propietario por ser el caso más habitual).
¿Quién paga el IBI el año de la venta?
Como ya se ha indicado, el IBI se paga por años naturales y lo debe abonar quien es propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Esto significa que, si vendes una vivienda y eras el propietario el 1 de enero del año en curso, tú eres el responsable frente al ayuntamiento de ese año completo.
Aunque la venta se produzca más adelante en el año, la obligación tributaria ya ha nacido por ser propietario a esa fecha. Este criterio se aplica en toda España y también en Cataluña.
¿Se puede pactar otra cosa entre comprador y vendedor?
Sí, aunque el responsable legal del impuesto es quien figura como propietario a 1 de enero, que suele ser el vendedor, las partes pueden acordar que el comprador compense al vendedor por el importe proporcional del IBI correspondiente al periodo que disfrutará él (desde la fecha de la venta), o incluso que sea el comprador quien se haga cargo de la totalidad del IBI correspondiente al año de la venta (esto no es lo más frecuente).
Este acuerdo no cambia la responsabilidad ante el ayuntamiento, que sigue siendo del titular a 1 de enero, pero sí distribuye el coste entre comprador y vendedor según lo pactado con efectos entre ellos.
Por otro lado, el Tribunal Supremo, en sentencia número 409/2016, 15 de junio, ha establecido que, salvo pacto en contrario, si es el vendedor quien paga el IBI al ayuntamiento, puede repercutirlo al comprador por la parte que en proporción le corresponda. Según el alto tribunal, esta es la interpretación que se debe dar al artículo 63.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales cuando dice “Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.
Entonces, resumiendo:
- Frente al ayuntamiento, el obligado tributario será quien sea propietario a 1 de enero, normalmente el vendedor.
- Comprador y vendedor pueden pactar que cada uno pague en proporción al tiempo que ha sido propietario cada uno ese año o incluso que pague el IBI el comprador, con efectos solo entre ellos.
- Conforme al Tribunal Supremo, aun en el caso de que haya pagado el vendedor todo el IBI, si no se ha pactado lo contrario, puede repercutir al comprador la parte del impuesto proporcional al tiempo que este ha sido propietario.
¿Cómo se suele reflejar en la escritura de compraventa?
Lo habitual en la práctica es que en la escritura pública de compraventa se incluya una cláusula que recoja:
- La liquidación del IBI de forma proporcional entre comprador y vendedor.
- La fecha de referencia para calcular ese prorrateo (normalmente hasta el día antes de la firma).
- Y el importe resultante a cargo de cada parte.
Este reparto no es obligatorio, pero es recomendable para evitar conflictos después de la firma.
¿Qué pasa si no se pacta nada?
Si no existe un acuerdo expreso entre las partes, cada uno responde por lo suyo según marca la ley:
- El vendedor responde del IBI del año porque era propietario a 1 de enero, aunque puede repercutir después al comprador su parte.
- El comprador será responsable del IBI del siguiente año y sucesivos.
La importancia de que exista acuerdo entre partes
En Cataluña, como en el resto de España, la ley tributaria dice que el IBI del año lo paga quien era propietario el 1 de enero. Sin embargo, el reparto económico entre comprador y vendedor puede y suele pactarse para que cada uno asuma la parte proporcional al tiempo en que ha disfrutado del inmueble durante ese año. De esta forma, se evitan problemas futuros que pueden surgir a pesar de la posibilidad del vendedor de repercutir la parte correspondiente al comprador.
En caso de vender o comprar una vivienda, es importante aclarar el reparto del IBI en el contrato de arras y después en la escritura de compraventa para evitar sorpresas.